商品房销售法律培训

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1、商品房销售法律培训商品房销售法律培训目录商品房销售过程中的风险控制3商品房销售简明指引及流程介绍2商品房销售法律环境与政策变迁1商品房销售法律环境与政策变迁商品房销售所面临的基本法律环境12011年商品房销售政策变化2主要法律体系架构《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007.8.30）《商品房销售管理办法》（2001.6.1）《城市商品房预售管理办法》（2004.7.20）《中华人民共和国物权法》(2007.3.16)《物业管理条例》(2007.8.26）土地使用权出让、房地产行业管理及房地产交易管理商

2、品房现售及商品房预售管理商品房预售管理房地产确权、房地产征收、房地产他项权利设定资产管理、物业管理商品房销售面临的基本法律环境商品房销售面临的基本法律环境最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商

3、品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第四条如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后

4、，出卖人又将该房屋出卖给第三人。商品房销售面临的基本法律环境第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所

5、有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。2011年商品房销售政策变化2011年1月26

6、日《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》在沈阳、大连地区实行限购政策；但鞍山、营口还未真正被告限购政策，认贷不认房。2011年3月16日《商品房销售明码标价规定》要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并

7、严格按照申报价格明码标价对外销售；对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格；商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。毛坯改造协议中涉及的收费项目应当进行价格备案；另外，如果代收，最好不要通过地产商的POS机收取，否则易被认定为“价外加价”2011年商品房销售政策变化《《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》将严格限制第二套住房公积金个人住房贷款发放。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷

8、款利率为同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。2011年商品房销售政策变化商品房销售概述1商品房预售限制及变通安排2商品房预售流程3商品房销售简明指南及流程介绍预售合同解除流程4商品房销售商品房预售商品房现售商品房销售概述12345商品房销售销售前准备阶段销售阶段合同履行阶段商品房交付阶段物业管理阶段商品房销售概述开发部销售部客服部财务部法务部办理与商品房销售相关的全部政府审批手续等制定销售计划、寻找客户