关于城市化与房地产业关系的实证分析

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1、关于城市化与房地产业关系的实证分析：F293.3文献标识：A：1009-4202(2011)10-000-01　　　　摘要城市化作为一个国家国民经济发展的重要趋势，是社会分工发展到一定阶段的产物。在城市化发展的过程中，房地产行业与城市化之间具有一种内在的协调关系，两者相得益彰，协调发展。近几年来，随着我国经济的快速发展和城市化进程的不断加快，房地产业在国民经济中的地位和作用日益凸显。因此，研究城市化与房地产业的相互关系显得尤为重要。本文主要是基于城市化的发展，通过实证分析了城市化与房地产之间的关系，为房地产业和城市化的发展奠定了重要的基础。　　关键词城市化房

2、地产业互动关系　　　　一、城市化和房地产业得基本理论分析　　1.城市化的内涵　　从字面理解，城市化就是非城市地区向城市地区转变的过程。但是，许多学者认为，城市化是一个内容非常丰富的过程。这个过程，不仅包括形式上的城市、城镇数量的增加及其规模的扩大，人口向城市的集中，还包括实质上的区域产业结构的转变，以及城市文化、文明、意识和精神的扩散。因此，城市化的定义包括质和量两个方面。从量的角度讲，城市化过程意味着农村地域不断被转化为城市地域，主要表现在城市地域范围的扩大和城市人口规模的增加。但从质的角度讲，城市化过程是一个不断被城市“同化”的过程，即城市的先进生产力、

3、现代文明不断向农村传播和扩散，城市本身的产业结构升级、城市建设和城市管理不断改进，逐步满足人民日益增长的物质文化需求。　　2.房地产与房地产业　　房地产是房产和地产的总和，广义上的房地产是指土地和建立在土地之上的构筑物、辅助设施以及森林、矿藏、水等自然资源，同时还包括和上述物质有关的权益以及由此而产生的权利。对房地产的定义我国可以分为以下三种：首先，房地产指的是在一定所有制关系下房屋和所占用土地的总和；其次，房地产是地产和房屋的总称，是土地与房屋在经济过程中的商品体现；再次，房地产是土地及其建筑物，以及两者所衍生出的权利。　　房地产业作为社会生产与生活的基本

4、承载体，对城市经济发展有着重要的作用。它是在城市化、工业化发展过程中兴起、发展、形成的独立产业。具体来讲，房地产业是从事房地产的经营、开发、管理、装修以及中介服务等各种经济活动组成的行业。　　二、城市化与房地产业的互动关系　　1.城市化对房地产市场发展的重要性　　首先，城市化能够促进房地产业市场需求的增加。近几年来，伴随着我国经济的快速发展，我国城市化进入了高速发展的重要时期，当前我国的城市化程度在45%左右，这相对于工业化的发展水平还是滞后的。如果要想更好地使工业化和城市化达到相互协调的状态，那么城市化水平需要进一步增强。所以说，从理论层面上看，城市化给房

5、地产市场的开发提供了契机，是房地产需求的一个重要组成部分。如果城市化进一步持续高速发展，按照国外在与中国相应生产水平下达到的城市化水平推算，中国将会有一个非常巨量的房地产需求。　　其次，城市化推动了房地产价格的上升。一般情况下，影响房地产价格的因素主要有利率、通货膨胀等，但是随着我国城市化的不断发展，城市人口不断增加，巨大的住房需求促进了房地产价格的不断上涨。另一方面，根据房地产的区位理论，房地产价格等于成本加上垄断性地理位置的价值。　　再次，城市化发展加快了我国房地产市场需求的多元化。在人类历史发展的200年间，世界城市化发展主要经历了四个阶段：集中城市化

6、、郊区城市化、逆城市化以及再城市化极端。在我国城市化发展的过程中，都表现在四个阶段在不同地域和不同城市并存的局面，这就在一定程度上促使我国城市房地产需求出现多元化的局面。　　2.房地产业对城市化的作用分析　　首先，房地产业促进了城市经济的快速发展。近几年来，随着我国城市局面住房改革的不断深入和国家房地产政策的实施，我国房地产取得了快速发展，对固定资产投资以及城市经济的发展奠定了重要的基础。　　其次，房地产业加快了城市化发展的速度。农村人口让城市转移的动因一般可以分为两个方面：第一，城市有着优越的生活和工作环境；第二，城市能够提供大量的就业机会。而房地产业的发

7、展正好是对这两个动因产生作用，从而促使更多的农村人口城市化。房地产业的发展一方面为农村剩余劳动力提供了更多的就业机会，另一方面也提供了农村城市化所需要的生活和生产要素，不断改善着城市的生活、工作、生产条件，加快了城市化发展的整体速度。　　再次，房地产业的发展能够提高城市化的整体质量。第一，房地产业发展推动了城市基础设施建设，促进了城市基础设施建设的优化，房地产能够为水、电、公共设施等开辟了稳定的资金渠道；第二，房地产业的开发拓展的城市发展的空间，提升了城市的功能和规模。在房地产发展的过程中，通过实现城市资源的转换，能够有效扩大城市的规模，优化城市的发展功能，

8、更加全面的提升城市的发展档次，促进城市化质量的提升。