中国房地产“刚需”已难“刚”下去

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1、中国房地产的“刚需”已难“刚”下去如果我说中国房地产的所谓刚性需求已经越来越软，未来几年将难以再“刚”得下去，很多人一定感觉很奇怪，因为尚有亿万家庭在梦寐以求一套像样的住房，高房价所引发的社会不满正如火如荼呢，你怎么能说刚性需求已经软了呢？在此，我们必须弄清楚两个不同的概念：心理与感情上的需要并不等于经济学意义上有效的需求。了解香港的人都知道，绝大多数香港市民的居住条件都相当逼仄，几代人挤在没有阳台的小屋子里，几乎90%的香港人都有购买大房子的心理需要，但香港人不会把这个叫刚需，因为想要一个东西，想拥有一个东西，并不就是刚性需求。或者这么说，心里

2、想没用，有支付能力的需求才是有意义的刚需。正是在这个意义上，我要说，中国房地产的刚需已经见顶，在未来相当长一段时间内，都将持续地“软”下去。人民币升值与通胀的双重夹击这两个月来，中国经济的两大关键词就是“升值”与“通胀”。人民币对外升值，对内贬值，这种双面夹击所导致的中国实体经济成本上升，利润下降，正猛烈地削弱着中国商品的国际竞争力。而中国房地产的刚需，也在这双面夹击之下，慢慢融化。9月29日，美国众议院高票通过了一项汇率法案，根据该法案，美国商务部有权对所谓低估本币汇率的国家征收特别关税，该法案主要目标就是逼迫人民币升值。当然，这一切都在观察家

3、们的意料之中，该来的终究都会来。除了美国，欧洲的态度也并不缓和，欧元集团主席容克就已经公开表示，人民币币值被低估，这不仅导致世界经济失衡，而且还让中国出口商获得不公平的竞争优势。其他主要经济体的领导人，在人民币汇率问题上，也基本一致，分歧只在于急升还是缓升的问题。尽管中国政府一再表示，人民币没有被低估，汇率问题并不是对华贸易逆差的主因，但实际上，除非是天真到极致的观察者，已经没有人否认，人民币大幅升值，已成定局。一个开放的中国经济，已经不可能再四面树敌。中国人民银行行长周小川近日对媒体的几次表态，也只是不希望人民币升值太快太猛而已。何况，争论人民

4、币是否会升值已经越来越没有意义，因为它已经在快速升值的轨道之上了：仅仅一个多月时间，人民币已升值2%有余。同样，也只有天真到极致和从不去市场买菜的人才会认为，中国目前的通胀并不严重。2009年M2高达29.74%的增长，结果只能是物价的飞涨。当棉花涨价50%、蔗糖涨价70%、房价屡创新高之后，还有什么生活品不涨的呢？投机与恐慌购房不是刚需或许有人会说，人民币的大幅升值预期，将导致国际热钱的大量涌入，肯定将再次推高包括房价在内的中国资产价格。另外，在国内，由于通胀的因素，更多人将选择尽早购房保值。这两个因素，都将再次推高房地产领域的需求，刚需无疑将

5、更刚。实际上，这只是一个非常短期的逻辑。海外热钱涌入博人民币升值的需求，实际上是短期的投机需求，而因为害怕通胀而购房的需求是一种恐慌性需求，这两者都不是真正意义上的刚性需求。而且，对于这两股近期将明显推高房价的力量，政府也必将有所防范。中国政府不会轻易地让海外热钱流入炒高房价，坐享升值和涨价的双重暴利！个中原因，不仅仅是因为这是一场对中国人的财富和血汗的明火执仗的掠夺，政府更担心的是，如果这些热钱刺激房地产泡沫膨胀到无以复加的地步之后，一旦升值到位，他们不会再和虚弱的中国经济纠缠下去，将果断斩仓出逃。别忘了，机构永远比小投资者跑得快。当以万亿计的

6、人民币换成美元流出的时候，中国的外汇储备会急剧缩水，人民币汇率也将盛极而衰，房价暴跌的冲击波将使中国的金融体系急剧震荡，甚至可能崩溃。正因为面临这样的局面，在允许新一轮的人民币升值的同时，中国政府也在房地产调控上面扔出了核武器：继深圳、上海等城市之后，宁波、杭州、福州等地近日陆续颁布楼市“限购令”。即日起，杭州及宁波居民不分户籍，每户只能在本市新购买一套商品住房。限购令的目的只有一个：避免国际热钱的一进一出在瞬间摧毁中国金融和经济。没有实业支撑的刚需坚信中国房地产的刚性需求足以将高房价维持下去的人，所持的理由无非是两点：第一是中国经济将持续高速增

7、长，即使目前存在房地产泡沫，也会因为经济增长而将泡沫填实。第二是未来多年持续的城市化进程，这会使城市土地和房产长期都是稀缺资源，不仅价格会长期上涨，成交量也不愁。然而，就像“狼来了”的故事一样，过去屡次发生的经验并不一定在下一次就会再次应验，这一两年来中国经济的种种症候都显示，上述两大支撑中国房地产信心的因素，很有可能难以为继。首先是经济增长，在人民币升值和通货膨胀的夹击之下，中国产品的国际竞争力已经急速下降。中国经济是否还将持续快速增长还存有疑问，但中国经济成本的持续高速增长趋势却已经相当明确了。中国的企业将不得不负担越来越高的生产成本，原因有

8、以下三个方面：第一个原因是因为宽松货币和信贷所带来的通胀，企业必须给工人加薪才能保证工人最基本的生活。第二是因为中国长期的粗放型生产和增