购房刚需群体分析

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1、刚需解读】“刚需族”是楼市购买力最真实的群体编者按：尽管专家普遍认为刚性需求不能支持目前的高房价，但多数业内人士认为，正因为刚性需求的大量存在，可以避免房价出现有损经济发展的暴跌。在当前特殊的宏观经济背景下，正是因为有刚性需求这一“稳定剂”，也减轻了政府出台调控政策时“投鼠忌器”的顾虑。那么，房价究竟会有多大幅度的调整，刚性需求会在什么价格水平上稳住房价呢？ “刚需族”是指“有刚性需求的购房群体”，是楼市购买力最真实的群体。“刚需族”囊括了首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群、保障性住房和改善性住房人群，当中80后所占比例最

2、大。[【刚需置业人群】起步型纠结的“石小猛”]按照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。在风云变幻的楼市中，有着这样一群人，他们有着最基本的住房需求，但他们对楼市和时下的楼价有着固执而坚定的看法，不会接受过高的楼价，但当楼价调整到可承受的范围内，他们就会入场。这样的人，被称为“刚需族”。究竟哪些需求属于“刚性需求”?它真的能决定房价走势，或者仅仅是维持虚高房价的一个噱头?政策应该如何对待刚性需求?记者进行了调查。 楼市的刚性需求在哪里——买房自住

3、的需求一直大量存在，同时，自住兼投资的混合型需求迅速上升，甚至接近一半按照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。但由于一套住房的价值巨大，住房的刚性需求界定起来复杂得多，至今并没有权威的定义。中国社科院发布的《中国住房发展报告(2009—2010)》认为，住房的真实需求，是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响，具有一定的刚性。“最基本的住房需求可以认为是住房的刚性需求。”北京链家地产副总裁林倩告诉记者，“

4、业界比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。”具体看，在当前市场上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大。同时，我国已进入城市化加速发展时期，意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视。去年以来房价上涨较快的北京、上海、深圳甚至西部的银川市，都是外来人口购房比例较高的城市，对大城市而言，这也是刚性需求。此外，1998年前后许多居民购买了“房改房”，经过10年左右时间，由于当年的住房在户型、功能上不完善，

5、这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。2009年，全国商品房销售面积近9.4亿平方米，比上年增长42.1%。有多少是刚性需求带动的?链家地产对每一位前来购买二手房的客户都会询问购房动机。结果显示，2009年1月到9月底，自住为主的需求占60%以上。但从第四季度开始发生明显变化，大量投资型和投机性需求入场，自住需求降到50%左右。而今年一季度，更是降到50%以下，投资型需求已经成为主流。尽管这一调查数据不能精确反映整个北京市场的情况，但基本体现出去年以来购房需求结构的变化。林倩说，实际上，许多购房者买房既可以自住、改

6、善，也期望房价上涨以后可以获得投资收益，甚至为了抵御通胀而购房，大约有40%的客户是这种混合型的需求。因此，市场上到底有多少刚性需求，无法清晰界定。“可以确定的是，未来一段时间，刚性需求仍然大量存在。”中国房地产协会秘书长朱中一分析道，我国现有城镇住房中有将近2/3是1999年以来的10年间盖的，到2008年末，我国城镇实有住房总面积124亿平方米，但户均才不过60平方米，只能达到初步脱困的标准。10年来，每百户城镇家庭中，每年只能有3到4户住进新房。在快速城镇化、消费结构升级、“小家庭”增加以及传统观念等因素影响下，普通老百姓购买首套房和改

7、善住房条件的需求仍然十分巨大。②刚性需求难以支撑高房价——不受价格影响的“纯刚性需求”非常少，受价格、政策等影响，大部分刚性需求会推迟实现。“现在房价有一些回调，我建议您赶紧出手，楼市还是有大量刚性需求的，调整一段时间以后房价还是会涨的。”在某楼盘售楼处，销售人员这样劝说一位正举棋不定的购房者，“前两年的市场变化就是最好的例子，您一定清楚。”房地产市场经过2008年量价齐跌的调整后，2009年4月份起，观望了一年的刚性需求大量释放，成为带动市场回暖的第一股力量，也阻止了房价进一步下跌。如今，在调控政策作用下房地产市场再次出现观望气氛，部分前期

8、上涨过快的区域房价开始出现回调。客观存在的刚性需求会不会再次托住房价?“刚性需求尽管客观存在，但它不是支撑高房价的理由。”林倩表示，和经济学对刚性需求的定义不同，大