基于政府视角的产业地产发展研究

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1、基于政府视角的产业地产发展研究：产业地产是以产业为基础，具有一定开发规模的综合性房地产开发项目。基于发展产业地产的益处，既要坚持政府主导，又要引入市场机制选择发展商，采取多种产业发展形式，坚持公开招标，使产业地产顺利发展。　　关键词：产业地产；开发；产业规划　　：F262：A：1673—1573（2012）03—0080—03　　国家宏观调控政策使住宅市场和商业地产风险逐渐释放，传统房地产企业的生存空间越发逼仄。一轮又一轮的宏观调控措施，已经令全国大部分城市的住宅地产市场几近冬眠。销售回款不畅、融资无门等种种情形不断上演，于是房地产企业在相继探寻转型之路。产业地产开

2、发将是一种不错的选择。然而，房地产企业要转型开发产业地产，对产业地产的内涵及特点需重新认识，以避免“穿新鞋走老路”。　　一、产业地产概述　　简而言之，产业地产是“产业+地产”的组合形式，即在产业地产开发领域中，产业是前导，是基础。　　首先，产业地产强调产业带动住宅地产开发，以产业带动就业，以就业带动房地产开发。一个产业园区必须要以产业结构、产业链为核心，只有这样才能形成一个整体相互共赢的模式，提升土地的价值产出，提供更多的就业机会和税收。以产业为先行，推动区域经济的发展，提升整体区域价值，形成一种可持续的区域发展模式。产业地产在城市化的大趋势下，产业地产开发不能脱离

3、住宅开发。　　其次，新型产业地产应是一种综合性的房地产开发，在一个产业集群中，应包括各种类型的房产形态：标准厂房、展览馆、仓储、住宅、商铺、公共配套设施等。随着经济的发展，收入的增加，从农村转移过来的劳动力已经不再满足于住集体宿舍，他们也需要有属于自己的家。从城市的长期发展来说，也应该解决这部分人员的居住问题，给他们提供舒适的生活环境，以更好地为城市建设服务。这就要求新型产业园区应由单一的制造功能向现代综合性园区转变，能够提供新的产业形态，注重生态保护，能为产业园区的职工提供便捷舒适的生活。　　最后，产业地产应具有一定的规模。产业地产要综合开发、配套建设，把一个产业

4、集群作为一座卫星城进行经营开发，因此必须达到一定的规模。只有发挥规模效应，拥有足够的投入量、产出量以及足够的劳动力载荷能力，产业地产才能兴盛。　　二、新型产业地产开发的益处　　从政府角度看，发展产业地产可以解决以下问题：　　（一）为城市创造更多的就业机会和岗位　　产业地产以产业为基础，通过产业发展提供就业岗位、带来常住人口，为城市的可持续发展打造具有竞争力的产业基础和布局；产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，会增加城市的经济活力和提升城市发展经济的创造力。比如河北卓达服装园项目，一期占地约26.667公顷（400亩），解决了约2万人的就业问题。联东U谷·北京金

5、桥基地项目，占地约86.667公顷（1300亩），项目建成后，可容纳企业500多家，可解决2万人的就业；该项目至2010年底，签约企业已有400多家，其中包括多家世界500强企业。产业发展是真正推动城市化进程的动力，随着产业在区域的落地，城市边缘地带随着资源的进入而进行快速的城市化进程，从城市边缘变成边缘城市。如南宁高新技术产业开发区，地处南宁市的西北郊，自成立以来，南宁高新区保持持续快速稳定增长，各项主要经济指标年平均增长速度超过40%，现已形成了生物工程及制药、电子信息、汽车配件、现代农业等主导产业。随着经济的发展，这里已经变为南宁市中心城区的一部分。　　（二）

6、有利于解决土地财政问题　　众所周知，一段时间以来各地方政府对土地使用权、出让金收入依赖较大，因此也有“土地财政”之说。地方政府如何从土地财政中走出来，当前比较流行的看法是进行税收制度改革。本文认为产业地产的发展也是解决这一问题的方法之一。推行产业地产开发，从土地出让金收入角度看，相比单独住宅用地、商业用地出让的方式而言收入会下降不少，但这种收入的减少可以从以后产业发展所带来的收益中进行弥补。以暂时收入的减少换取以后持续稳定的收入，促进城市持续稳定发展，利大于弊，是可取的。全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝先生这样评价房地产投资向产业投资方面的转化：“今后评价一个房地

7、产开发企业的贡献，不仅要考察建造多少房子，有了多少销售额，更要考察在：产业地产是以产业为基础，具有一定开发规模的综合性房地产开发项目。基于发展产业地产的益处，既要坚持政府主导，又要引入市场机制选择发展商，采取多种产业发展形式，坚持公开招标，使产业地产顺利发展。　　关键词：产业地产；开发；产业规划　　：F262：A：1673—1573（2012）03—0080—03　　国家宏观调控政策使住宅市场和商业地产风险逐渐释放，传统房地产企业的生存空间越发逼仄。一轮又一轮的宏观调控措施，已经令全国大部分城市的住宅地产市场几近冬眠。销售回款不畅、融资无门等种种情形不断上演，于