房地产月度营销方案(1)

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1、紫金·奥邻花园8月份营销执行方案易居中国丨徐州分公司丨奥邻花园项目组2013年7月23日Content内容目录贰、营销目标设定叁、首批货源盘点肆、营销策略执行壹、市场环境分析壹丨市场环境分析宏观政策土地市场/全国市场土地市场/徐州市场土地市场/徐州市场土地市场/徐州市场徐州土地成交徐州商品房市场/供应量6月份商品房供应面积721,701㎡，环比增长27%。徐州商品房月度供应量数据来源：克尔瑞统计中心徐州商品房市场成交情况数据来源：克尔瑞统计中心6月份商品房成交面积484387㎡，环比增长30%。徐州商品房市场供求比数据来源：克尔瑞统计中心6月

2、份商品房供求比为1.49，环比降低-4.4%。商品房月度供求比信徐州商品房市场成交分布5月份，徐州总去化套数3993套，去化面积33.7万㎡，各项数据都创2012年来新高，进入2013年每月成交量较为稳定，市场呈供需两旺的局面。徐州第二季度成交面积1121473平方米，环比增长24%；云龙板块、开发区板块、鼓楼板块为目前徐州楼盘开发的主要集中地，成交量也占据主导地位。楼市TOP10：徐州商品房成交均价易居观点徐州6月份商品房供应面积721,701㎡，环比增长27%，成交面积484387㎡，环比增长30%，商品房供求比为1.49，环比降低-4.

3、4%；这一系列增涨的数据表明了上半年楼市的复苏，虽然宏观经济并不理想，但在政府未出任何新调控的情况下楼市有可能出现一波新一轮热朝。目前区域市场存量房仍具较大去化压力，短期内较难完成部分发展商资金需求目标，后续新开发地块上市后，势必加剧市场存量项目的资金流争夺“白刃战”。徐州第二季度商品房成交均价7936元/平方米，环比增长4%。市场环境市场环境小结对于下半年的市场走向，还要看政策面的进一步引导，持谨慎态度，不能盲目乐观自今年三四月份以来，徐州所有地块均以底价成交，五月更是零挂牌、零成交，可见开发商态度更趋于理性、谨慎。对此政府也进行了大的动作

4、，即六月份土地推介会如期举办，给予了市场积极的信号。最终整个六月经营性土地成交十余宗，为上半年画上一个完美的句号。对于下半年的市场走向，还要看政策面的进一步引导，当下闹的沸沸扬扬的“钱荒危机”事件就是一个不稳定因素，所以个人认为还是持谨慎态度，不能盲目乐观。由于地方政府对政策执行的弱化，二季度相对一季度无论是成交量还是成交均价都有所提升，如若三季度政策调控的影响力依然淡化，那么市场前景依然持续走高，但最近国务院近期的动作都是与地产调控有着或多或少的关系，这是一个必2013年7月5日易居房地产研究月报（徐州版）须关注的不确定因素。云龙区由于受到

5、政府城市发展方向的指引以及各龙头开发企业的纷纷进驻，将依然成为热点区域。同时也意味着开发企业间的竞争将愈演愈烈。在目前朴树迷离的宏观环境下，万科亦来到徐州，也为较为平淡的徐州市场掀起了一股新的房地产热议话题，有可能成为新的热点项目。贰丨营销目标设定8月项目营销目标：1、奥体形象树立，产品信息全面推出。成为区隔竞品最主要的标签。2、制造大事件聚集人气，小活动维系热度，积累意向客户，为认筹开盘蓄水。注：目标分解详见货源盘点部分营销目标叁丨首批货源盘点推售顺序18#19#20#21#30#29#31#32#2013年共推出东区8栋房源，位于社区的东

6、北角，北临体育场南路，东临经十二路，西靠明正路。具有一定的园林景观和奥体景观资源优势。首批5栋房源加推3栋房源体育场南路明正路经十二路19#、20#、21#、29#、30#18#、31#、32#2013年新推8栋货源，2栋18层高层，2栋11层小高层，4栋电梯洋房，总约有510套房源；可售面积约5.4万㎡。产品搭配合理，推售有序，既有洋房拉调性，又有高层走流量。户型配比产品楼栋户型面积（㎡）套数配比高层18#、19#三室两厅一卫1137214%两室两厅一卫85、92、9514428%小高层20#、21#两室两厅一卫85449%三室两厅一卫92

7、、1138817%洋房29#、30#、31#、32#三室两厅一卫110367%三室两厅两卫1208116%三室两厅两卫140459%总计510100%85-95㎡刚需型两厅两厅户型共约188套，占首批货量的37%95-113㎡经济型三室两厅户型共约196套，占首批货源的38%120㎡舒适性三室两厅户型共约81套，占首批货源的16%140㎡享受型三室两厅户型共约45套，占首批货源9%首批货源85-113㎡的首置、首改户型占75%左右，是市场的主流户型。目标分解按当前市场静态价格计算，本案首批房源货值约4.05亿左右。2013年项目签约指标额为3

8、.5亿，需完成总货值的88%左右。需完成签约套数约为450套左右，按认筹率70%计算，需转筹客户645组；按转筹率60%计算，需意向客户1075组；按意向率60%计