枣庄房地产项目市场调研

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1、枣庄房地产项目市场调研报告part1：城市背景研究枣庄市位于山东省南部，是山东省设立的第四个地级市，东依沂蒙山，西濒微山湖，南接两汉文化胜地徐州，北临孔孟之乡济宁。二战时，台儿庄战役在此爆发。枣庄是一个因煤而建、因煤而兴的现代化城市，拥有7300年的始祖文化、4300年的城邦文化、2700年的运河文化、130年的工业文化；处于“一山、一水、两汉、三孔”黄金旅游线上，是一座充满活力、独具魅力的新兴旅游城市。枣庄市所辖行政五区及一市，包括市中区、薛城区、峄城区、台儿庄区、山亭区，及青藤市行政辖区范围，总面积3069平方公里。户籍总人口394.8

2、3万人。一、城市基本概况——经济增长：2012年年末，枣庄全市GDP达到1702.92亿元，比上年增长10.7%，位居山东省17个地级市倒数第二。——产业特征：以煤化工、能源、建材和现代农业为基础，高新技术产业和先进制造业为龙头，旅游业、物流业等现代服务业为支撑的产业结构。枣庄城市功能市域中心市域次中心区级中心由薛城、市中、峄城组成的带型组团城市山亭、台儿庄滕州二、城市空间发展战略城市发展战略：构建市中-峄城－薛城－滕州复合中心，培育京沪城市发展轴和鲁南城市发展轴，形成“十”字型空间架构。优先发展中心城市，积极培育滕州次中心城市，适当发展山

3、亭、台儿庄城区，择优培育中心镇。薛城枣庄城市新门户，物流新枢纽，制造业新基地，煤化工新园区。市中中心城区的东部核心区，全市商业的中心区，城市转型的示范区。峄城中心城区的重要组成部分，城市经济带的重要板块，吸引台资的重要载体，观光旅游和农副食品加工基地。山亭台儿庄滕州鲁南欧情山城，生态休闲家园，“两型”社会发展的先导区。枣庄市文化旅游发展的龙头，鲁南专业市场群建设的排头兵，淮海经济区先进制造业的领头雁，全国县域经济发展的第一方阵。国内外知名旅游目的地，国家海峡两岸交流基地，枣庄沿运经济的重要载体。三、城区职能定位区域一体化战略——合纵连横，对

4、接半岛。城市发展由个体竞争转向区域整合，枣庄应联合济宁、临沂、徐州等鲁南、苏北城市，在此区域中突出鲁南中心城市和山东南大门的区域地位。顺应鲁南作为原材料和能源基地，与胶东半岛制造业基地的互补联动关系。空间发展策略——促进薛城、市中、峄城三片城区的一体化整合，东西轴向发展，形成中心城市；构筑枣薛滕三角形城镇密集区，作为区域核心地区积极培育；南靠北联，东西拓展，合纵连横，提高枣庄市对外开放程度。城镇化战略——壮大中心，空间集聚。集中人、财、物力集中发展中心城，2020年规划期末达到120万人，形成区域性的综合中心城市。因地制宜地发展滕州、台儿庄

5、、山亭等城市（城区），择优培育中心镇，努力提高城镇化质量。制定有利于人口向城市转移、产业向园区集中的政策措施，促进工业化、城镇化协调发展。四、城市规划发展战略及布局中心城市区位图：由薛城区（高新区）、市中区和峄城组成；城区间发展较分散，其中薛城区距离市中区（老城区）约30多公里；高新区为市政府所在地，地处薛城区辖区。薛城高新区市中区峄城区薛城区区位图：为中心城区组成之一，城南新区成为城市新门户，是薛城区重点发展区域。市政府区政府城南新区地块1地块2五、城市背景分析小结城市经济发展相对较落后，位居山东省17个地级市排名倒数第二。城区间距离较远

6、，空间布局跨度较大，凝聚性较弱。区域一体化发展，加快城镇化发展速度。薛城区是中心区成员之一，也是城市新门户，成为房地产发展新动力。part2：区域楼市分析一、区域楼市综述楼宇经济推动楼盘遍地开花随着枣庄能源日益枯竭，房地产开发已经成为拉动经济的支撑产业，高新区、城南新区。。。陆续崛起，楼盘遍地开花。企业员工团购成为销售的主推模式之一区域楼盘开盘之前，往往先推出大型企业员工团购价，然后再推出市场价，团购已成为一种常态销售模式。中高端楼盘价格直逼5000大关，个别高端公寓价格突破6000区域中低端楼盘价格为3400-3800元/㎡，中高端价格为

7、4200-4700元/㎡，价格直逼5000大关，个别高端楼盘高达6500元/㎡。从区域上来看，价格差别不太明显，总体而言，市中区整体价格水平略高，其次是高新区，薛城区个别楼盘价格与高新区持平。二、区域住宅成交状况2013年1-10月，枣庄住宅成交12913套，成交均价3423元/㎡，其中薛城区成交3386套（占总成交量26%），位居各区成交排名第二，成交均价为3505元/㎡。市中区（老城区）不仅住宅成交最大，也是价格最贵区域，成交价格达4127元/㎡。区域成交套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）市中区4751552914.974127新城区

8、1422180988.633883薛城区3386402700.563505高新区59162760.83468山亭区60467418.382204峄城区71086098.17325