农村非住宅用地制度的探析

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1、农村非住宅用地制度的探析摘要:随着新农村建设的开展和市场经济的逐步深入，屮国农村的牛.活方式和牛.产方式发生了巨人变化，传统的男耕女织，日升而作，日落而息的生产方式已经成为历史，市场经济的气息逐步渗透到中国农村并被中国农民所接受。于是，农柯域富冇价值的资本一一土地的使用便不再拘泥于农用和住宅这一单一形式，非住宅用地逐渐发展起来。然而，我国当前关于集体土地使用的立法非常模糊，严重影响农村经济体制改革，阻碍了农村经济的发展。我就农村非住宅川地制度做一些简耍探讨，供各位M仁批评指教。但是，本论述主耍桁农村的商业性用地，并不涉及农用地（如耕地）制度的探讨。关键词：农村非住宅川

2、地非住宅川地农川地商业川地一、农村土地的性质。根据我国现行经济体制，农村上地归农民集体所有（法律另有规定的或国家依法征收的除外），也就是我们通常所称的集体所有，这是我国法律对农村土地的基本定性。下面我从农村土地的所有权主体，客体和内容进一步分析一下其性质。1、集体土地所有权主体：当然，集体土地所有权主体是农民集体，这是无可厚非的，但是集体不同于个体，它是特定人群的组合体，它是一个特定的、抽象的概念，它具有抽象的法律人格。集体作为抽象法律人格和法律主体，很难具有实践层面上的市场主体，要参与到民事法律关系之中行使所有权，必须具体到一定的意见机关和执行机关，于是乡镇集体经济

3、组织、村民委员会、村民小组（《物权法》第条）便担负起了行使集体土地所有权的职责，使农村集体土地所有权的主体人格得到落实，意志也相应的得到体现。但请大家注意的是：所有权是所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利，对这一概念国内外学者的阐述基本一致，然而在这里即是集体经济组织代表集体对集体的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利，把这两个概念进行比较，我们可以得到：集体经济组织只是一个集体的代表而已，其不是所有人，其这种权利也不是所有权，其权利只是一个经营管理权，其不亲自收益和处分权（在我国以前的民法理念中曾一度对集体土地的所有权认定为经营管理权这是十分荒

4、谬的，《物权法》颁布之后，对此进行了更正，明确承认了集体土地所有权即农民集体对土地享有占有、使用、收益和处分的权利.）通过上述阐释，我们得知：集体经济组织只是代表集体行使权利而已，这使集体土地所有制度上的所有人与使用人相分离的现象，割断了农民与土地的关系，使农民与土地变得疏远。从经济角度看，社会上的每个集体利益服务的主体，也有着自身的利益，虽然这种利益受到职责的严格约束，但仍不排除其追求自身利益最大化的可能性。况且，集体经济组织中的工作人员都是社会中的经济人，其同样有追求自身利益最大化的可能性，特别是在我国信用体系不完善、道德风险频频发生的社会主义市场经济初期阶段。所

5、以，我们应建立一个完善的对集体经济组织行使权利的管理机制（具体在用地模式一部分详述）。2、集体土地所有权的客体一一土地土地是使农村最重要的自然资源和生产资料，它具有稀缺性和不可再生性，使人类赖以生存的基础。特别是在人口众多的农业大国中国，其重要性更是不言而喻的，集体土地作为我国土地制度的形式之一，有其自身的特点：（1）集体土地非完全商品性。土地不是劳动产品，它是自然界的一部分，虽然因其具有使用价值可以按照资本运转法则进行运转，但这种流转是在特定条件下，特定主体之间运行的恶，它与一般商品的流转性质不同。特点利用如果完全进行市场化操作，则具备经济优势的市场主体则会凭借自己

6、的资金优势大量探取集体土地，进行特点投机，从而形成土地兼并。在社会保障水平较低的中国农村，土地实际上发挥着对农民生活的保障作用，如果广大农民失去土地成为流浪者，政府又不能有效地解决农民的就业居住问题,则整个社会的政治经济动荡将不可避免。(2)、集体土地产权行使上的限制性土地产权是一种特殊的物权，它的行使不仅仅是经济问题，也是重要的政治问题，成为集体或个人的财产后，法律基于的是利益的考虑，应对其限制。对此，我国《宪法》《土地管理法》、《民法通则》、《城乡规划法》均有规定，对集体土地产权行使上的限制，使土地属性的客观反映，更是社会公共利益的落实。但对土地产权行使上的限制，

7、也产生了集体土地产权制度与现代社会经济建设发展要求不相适应的一页，是在一定程度上限制了集体土地所有权。(3)、集体土地所有权的内容我们不否认因为公法领域的需要应对集体土地所有权的行使进行必要的限制，例如：国家因公共利益的需要可以对集体土进行征收和征用，集体土地的使用必须符合城镇发展总体规划和土地利用总体规划的要求等等，但集体土地的所有权毕竟是一种所有权，是农民集体对集体土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利，，并排除他人干涉的权利。从这一点上讲，它与国家土地所有权并没有区别。然而，长期以来我国的集体土地都处于“二等公民”的地位，现在仍然如此。在财产