不动产登记实质审查与形式审查的区别

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1、不动产登记实质审查与形式审查的区别摘要不动产的审查方式在世界范围内，主要有实质审查和形式审查两种立法例。到底何为实质审查，何为形式审查，以及两者之间应该如何区别？学者们各有不同观点。而且，在实质审查与形式审查的区别上，因概念的不同一性，导致关于审查方式的争论更具有复杂性，并不再是简单的实质审查或形式审查的二选一问题。本文拟通过对德国和法国两国具有代表性的不动产登记审查方式进行考察，对此问题进行初步探讨。　　关键词不动产审查方式权利登记制实质审查契约登记制形式审查　　：D923.2：A　　何谓不动产登记审查？笔者认为存在两种意义上的不动产登

2、记审查：我们通常所说的不动产登记审查是狭义的审查，即不动产登记机关的审查；此外，还存在广义上的不动产登记审查，即在不动产登记过程中的审查，包括不动产登记机关的审查和公证人、地政士（我国台湾地区的一种职业）、代书士（日本的一种职业）等的审查。很多的关于审查方式为实质或形式的争论只有在狭义审查即不动产登记机关的审查方式前提下才是有意义的，因为从广义上来讲，即从不动产登记的过程来看，登记的审查肯定是实质，至少是一定意义上的实质审查。　　在关于不动产审查方式的争议中，争论最多的就是形式审查与实质审查的区别。何谓形式审查，何谓实质审查？关于此问题的

3、界定存在争论：有学者从登记审查的范围对此二者进行界定；有学者则从登记机构的调查权限上界定实质审查。还有的学者认为登记机构的审查权限及于不动产物权变动的原因关系的，就是实质审查，反之，就是形式审查。因概念的不同一性，导致关于审查方式的争论更具有复杂性，并不再是简单的实质审查或形式审查的二选一问题。笔者结合具体的国家和地区的不动产登记制度来考察其中的审查方式。　　一、权利登记制度下德国的不动产登记审查　　现行的登记制度多以德国制度为渊源，而德国登记制度又发轫于普鲁士。1783年的《普鲁士抵押条例》与1794年的《普鲁士普通邦法》先后确立了对不

4、动产交易中的登记采取全面审查的立法。按照这两部法律，对于当事人提出的物权变动的登记申请，登记官吏需要从形式到内容进行审查，不仅要审查当事人提出的申请书是否符合法定的形式要件，而且对于申请书及其附件的内容是否完备合法进行审查，还需要对登记申请背后的原因关系-债权关系加以稽查。与此同时，赋予登记以绝对真实的效力。对于因审查中的过失所导致的"不正登记"，登记官吏更需要承担由此而生的损害赔偿责任。要求登记官吏承担如此严格的审查义务，除了确保登记内容与真实权利相符的目的外，实际上更是体现了国家对资本流向的干预。在此种制度下，登记官吏为了避免自身承担

5、赔偿责任，不得不极为慎重，就登记过程的每一细节详加审查，随着审查范围的被任意扩大，出现了登记中对当事人的私生活加以侵犯的现象。历时漫长、范围广泛而又繁杂的登记审查，尽管在形式上可以保证登记的准确性，但在客观上必然延长物权交易的时间、增加交易的成本、延缓交易的进程，从而最终障碍社会经济的发展。随着在资本主义生产因素进一步发展，在倡导自由主义和经济自由放任主义运动波及全国的背景下，登记的实质审查成为问题。　　物权行为理论的提出为登记制度的改革奠定了理论基础。依据物权行为的无因性理论，引起物权变动的物权行为具有独立性，物权变动的效力，同引起变动

6、的基础的原因关系无涉。此理论使登记的程序得以便捷，并排除了不动产交易的障碍，以及登记官吏对于人民私生活的侵犯。1872年的《普鲁士土地所有权取得法》将原因关系排除出了审查范围。　　1900年的德国民法典全面采纳物权行为理论，据此为保证登记的真实性与合法性，登记机关不再需审查债权行为，只需要审查处分人的处分权和当事人双方的物权合意，但是，就登记官而言，完成这些审查任务依然是一种苛求，至少浪费时间，难度也大。于是，土地登记法就设定了替代机制，通过审查相应的替代物来达到审查上述的物权变动要件的效果。这些替代机制有两个：其一为同意原则(Bewll

7、iugngsgunrdsatz），即当事人的登记同意替代物权合意，其理由在于当事人有了真实物权合意之后，才会作出登记同意。其二为预登记原则(Voernirtgaungsgurndsatz），即权利人在登记簿中的登记状态替代处分人的所有权等实体权利，其理由在于《德国民法》第891条规定的推定力，使得登记权利人在任何规则下都被推定为实体权利人。通过上述这两个替代机制，登记机关主要审核的事项是产生登记的程序性行为和登记簿中的既有记载，无需考虑它们与实体法律行为和实体权利的一一对应性，但登记官吏有时可以主动审查原因行为，并把所发现的疑点告知当事人

8、。在此意义上，德国登记审查方式才被称为形式审查。　　德国法下登记机关对于登记申请的真实审查虽然贯彻所谓的"形式审查"原则，但是该结论的获得是单就登记机构对于登记申请的审查而言的。就整个不动产物