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1、文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题论实质审查与登记机关谨慎义务的边界以《房屋登记办法》为中心于海涌中山大学法学院副教授 关键词:公示公信/实质审查/房屋登记/谨慎义务 内容提要:《房屋登记办法》在落实《物权法》实质审查制度方面进行了有益的探索,但在制度设计上仍有进一步检讨的空间:不应当要求登记申请人对登记资料的合法性和有效性负责;应当以公告异议程序作为登记机构谨慎义务的边界;创立房屋登记赔偿基金,降低登记工作人员的赔偿压力。文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题
2、 2007年10月1日施行的《物权法》明确规定了国家对不动产实行统一登记制度,但该法对于登记范围、登记机构和登记办法则采取了临时搁置的处理方式。时至今日,《不动产登记法》迟迟没有出台,在统一登记机构尚未通过法律确定的情况下,住房和城乡建设部单独就房屋登记问题制定了《房屋登记办法》,自属权宜之计。自2008年7月施行的《房屋登记办法》与1997年施行的《城市房屋权属登记管理办法》相比,《房屋登记办法》打破了城乡二元的登记方式,扩大了登记的范围,细化了登记类型,提高了登记效率,登记程序也更加具有可操作性,其无疑对规范房屋登记具有积极的促
3、进作用,这对未来《不动产登记法》的出台是一个有益的探索。笔者在此仅就房屋登记的实质审查与登记机关谨慎义务的边界问题提出自己的看法,借以抛砖引玉,求教于高明。 一、《房屋登记办法》为实现实质审查所采取的对策文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题 不动产登记制度之创设,目的在于通过公示彰显物权之变动与归属,维护不动产交易的安全。我国《物权法》确立了物权的公示公原则,物权变动的公信原则实际上削弱了物的追及效力,在一定程度上削弱了对真正权人的保护。面对真正权利人和善意第三人之的利益冲突,法律又不能使他们的利
4、益同时得满足,立法者不得不在彼此冲突的利益之做出取舍。在真正的权利人和善意第三人间,由于善意第三人实际上就是整个市场交易秩序的化身,不保护善意第三人,整个市场的易安全就无法获得保障,市场交易将无法进行所有的市场交易主体都将因为缺少交易的安全感而无法从事正常的交易,所以利用公信原则削弱物权的追及效力是立法者做出的合理的度设计。由于房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据,而且登记将产生公信效力,所以登记的准确性和权威性就变得十分重要,《物权法》当然要求登记机关在登记之前必须进行实质查,同时要求登记机构承担因登记错误给他造成损害的赔偿责任。
5、物权法的这种制度设计自然将登记机构的实质审查问题推向了风口尖。实质审查是否能够切实落实,既是登记准确性的保障,也是登记机关承担赔偿责任的原因。《房屋登记办法》如何落实实质审查就成为关注的焦点。对于如何实现实质审查,《房屋登记办法》主要集中在登记申请人、登记机构和登记工作人员这三个环节上。 (一)审查之前 在登记实践中,发生登记错误的主要原因之一就是登记申请人采用欺骗手段骗取登记。为了保证房屋登记的准确性,必然要求房屋登记申请人是诚实的。对此《房屋登记办法》规定,申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情
6、况或者提供虚假材料申请房屋登记。 (二)审查之中 在登记实践中,发生登记错误的另一个主要原因就是登记机构在审查核实过程中存在疏忽和过失。对于登记机构,为了保证实质审查的进行,《房屋登记办法》规定了五项措施:文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题(1)查验申请登记材料。(2)询问申请人。房屋登记机构应当根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正,以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。(3)要求申请人补充材料
7、。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的,可以要求申请人补充材料。(4)实地查看。对于房屋所有权初始登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记等情形,由于发生登记错误的几率相对较大,因此,《房屋登记办法》要求房屋登记机构在审核过程中应当实地查看,以确保登记的准确性,降低发生登记错误的几率。(5)公告。《房屋登记办法》第7条在办理房屋登记的一般程序中规定,房屋登记机构认为必要时可以就登记事项进行公告。这五项措施的采用,目的在于通过多种审查核实途径,发现登记中可能出现的错误,尽最大努力确保登记的正确性。
8、 (三)审查之后 人对世界的认识,只能是在一定范围内的一定深度的认识。无论谨慎到何种程度,登记中都难免会发生错误登记。问题的关键是,一旦发生错误登记,赔偿的责任如何承担?《房屋登记办法》在追究责任方面采取了“二级制”,即对于房屋登
