基于sap的房地产项目全过程成本管理研究

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1、基于SAP的房地产项目全过程成本管理研究随着房地产价格调控力度的不断增强，如何从项目管理角度实现全面、全过程、全员的降耗增效，推动房地产企业向集约化管理转变，有效地控制工程建设成本，是当前房地产企业实现企业资产保值增值的重要课题。鲁能集团房地产项目成本管理坚持目标控制、全面控制、事前控制和动态控制的原则，建立了分工负责、有机协调、科学合理的全过程成本管理系统，实现全员、全过程、全方位的成本过程控制与动态管理。1引言房地产是资本密集型行业，具有资金量大、施工期长、风险大、产业关联性强、分工繁琐、市场变动因

2、素大等特点，与资本市场的关系紧密。当前，在政府紧缩市场资金，大力整顿市场的背景下，只要拿地建房，即可获利的开发模式已经不复存在，未来的房地产市场，企业除战略规划、品牌经营外，做好项目建设过程中的成本管理显得尤为重要。鲁能集团布局全国、项目分散、点多面广，项目公司与集团总部之间存在大量的信息传递，及时、准确、全面的了解项目相关数据，可使决策层针对市场变化及时调整投资策略，同时对项目现场做出迅速反应。鲁能集团基于SAP成熟企业管理模式，结合房地产项目管理特点和企业自身实际业务需求，建立了覆盖项目前期、招标、

3、进度、合同、物资、成本、安全、质量、竣工等全过程成本信息管理系统，实现了房地产项目全过程成本精细化、规范化管理。2项目全过程成本管理简介借助鲁能集团专业的流程体系和项目管理经验，在现有信息系统的基础上，基于SAP成熟企业管理模式，建立了房地产全过程成本信息管理系统，首先，建立标准成本科目体系，实现成本规范化管理;其次，建立目标成本和合约规划管理机制，实现成本精益化管理;第三，通过工程预结算管理，强化成本“三价”管理;第四，建立采购过程监控模式，加强项目动态成本管理。第五，通过项目成本结转，实现成本的精确

4、核算和综合分析。3建立标准成本科目体系，实现成本规范化管理标准成本科目体系主要包括两方面内容：一是统一项目开发成本科目名称，为后续成本分析奠定基础;二是建立成本科目分级管理体系，满足集团与项目公司不同层面管理需求，如房地产成本管理中一级科目包括开发成本、期间费用和税金，其中开发成本细分为土地价款、前期费用、基础设施费、建安工程费、公用配套费、开发间接费和资本化利息7大类二级科目，土地获得价款细分为土地价款、土地契约税、契税、土地拆迁补偿费等三级科目，依次细化分级。标准成本科目体系分级管理的主要功能包括：

5、(1)建立成本实时监控体系。成本科目是目标成本测算和管理的基础，是成本归集的依据，是目标成本刚性控制的必要条件，是成本精细化管理的前提。当项目费用达到某一成本科目的预设阈值时，系统可实时监测，并发出预警信息及超出目标成本则终止其费用发生;(2)实现集中管理灵活控制。立项申请审批释放后，形成项目定义，按照不同的项目类型，通过标准程序创建或复制标准成本科目来实现项目架构的搭建，操作人员也可对生成的项目架构进行调整，以满足实际生产的需要，对于物业类型下的结构，科目体系保持一致，用科目编码进行区分。4建立目标成

6、本和合约规划管理机制，实现成本精益化管理(1)目标成本是项目执行过程中必须达到的成本控制目标，目标成本控制对象包括合约规划、采购计划、合同、收发货、发票等，在全过程成本管理系统过程中，通过不同阶段三个目标版本的设计，使目标成本与项目预算紧密结合，达到目标成本与预算的控制要求，实现了全范围的预算管控，包括事前预测、事中控制和事后分析。(2)合约规划是在项目目标成本确定后，对项目全生命周期内所发生的所有合同大类及金额进行规划，是实现成本控制的基础。在SAP系统中，在固化合约规划的管理模式基础上，通过实施合约

7、规划与采购计划、变更签证、合同管理等功能的集成，实现合约规划对采购计划、合同签订和执行、变更签证等环节的控制。5通过工程预结算管理，强化成本“三价”管理工程预结算管理包括施工图预算和工程结算两部分内容，与项目前端合约规划管理紧密结合，共同实现项目成本中的“三算三价”管理，切实做到项目成本“事前控制、事中跟踪、事后总结”的全过程闭环管理。(1)施工图预算管理：预算根据施工图设计文件、施工组织设计、招标资料、合同现行计价规范、预算定额等编制的单位工程建造费用的文件，作为造价控制的依据。按其业务的逻辑性关系，

8、在合约规划编制完成后，采购计划提报前，在系统内单独设定审批流程，填报施工图预算数据，强化合同预算管理，控制合同造价，降低结算压力。同时，通过数据关联性，实现合约规划、目标成本在施工图预算环节的控制及参考的重要作用。(2)工程结算管理：结算是指工程、采购完工并经验收合格后，根据已签订的施工采购合同、竣工图纸、招标文件、会议纪要、设计变更、现场签证、其他洽商等所有与工程建造相关的资料编制的最终工程建造费用的文件。从业务流程角度分析，工程结算是成