“小产权房”依法处置论纲

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1、“小产权房”依法处置论纲：“小产权房”的处置应在现行法律框架下，根据其背后农地性质的不同分类进行。对处于城市边缘、尚在建设的耕地之上的“小产权房”，应予以拆除；对处于合法建筑物包围之中的耕地之上的“小产权房”，应通过国家征收农地而将其转化成“大产权房”；对于农户宅基地之上的“小产权房”，可采取“不告不理”的办法，一旦发生纠纷，则确认房屋买卖合同无效并按照“与有过失”原则分配缔约过失责任；对于其他集体建设用地之上的“小产权房”，尚未出售的，可转化为廉租房或经济适用房，已经出售、入住的，可转化为农村集体所有的租赁性经营房

2、屋。　　关键词：小产权房；耕地；宅基地；其他集体建设用地；法律处置　　：D922.3：A：1003—0751（2012）06—0075—05　　“小产权房”不是法律层面上的规范用语，而是一个民间俗称，一般是指建造在农民集体所有的土地之上、并不具有国家统一发放的房屋所有权证和国有土地使用权证的商品房。随着近年来我国城市化进程的加快和城镇房价的飙升，“小产权房”因其价格低廉而备受市场青睐。虽然“小产权房”的销售可以起到抑制商品房价格及缓解中低收入者住房困难的作用，但不可否认，“小产权房”的出现至少会产生以下负面影响：一是

3、侵占了农地；二是减少了国家税收；三是扰乱了房地产市场；四是减损了法律公信力。①总体而言，“小产权房”的存在弊大于利，处置现有的“小产权房”已迫在眉睫。目前，面对“小产权房”的热销现象，政府相关部门一再“叫停”，法院在审理此类纠纷中也基本上确认房屋买卖合同无效，某些地区的“小产权房”甚至已被强行拆除。在理论界，学者们对“小产权房”的处置问题产生较大分歧。根据“小产权房”背后之集体所有土地性质的不同，可以将其大致分为耕地之上的“小产权房”、宅基地之上的“小产权房”及其他集体建设用地之上的“小产权房”三类。耕地、宅基地及其

4、他集体建设用地的用途不同，现行法律为之配置的法权类型也不相同，在其上建造“小产权房”的违法程度及社会不良后果也因而不同，因此，应当根据“小产权房”背后的土地性质来分类处置之。　　一、耕地之上的“小产权房”之处置　　为了优化生态环境及确保粮食安全，我国现行法律不仅严格限制农用地转化为建设用地，而且规定了全球最为严格的耕地保护制度。2008年9月国家监察部、人力资源和社会保障部及国土资源部联合出台的《违反土地管理规定行为处分办法》中规定，对一年度内违法占用耕地面积占新增建设用地总面积的比例达到15%以上的地区，可以启动司

5、法程序追究当地政府主要领导的法律责任。可见，我国现行法律对占用耕地建设“小产权房”是严令禁止的。遗憾的是，现实中占用耕地建造“小产权房”的现象屡禁不止。许多学者认为我国应守住18亿亩耕地红线，占用耕地建设“小产权房”的行为严重违反了我国耕地保护制度，应一律拆除这类“小产权房”。②也有学者认为，虽然占用耕地建造的“小产权房”不合法，但对其处置应视情况而定。一些建设规模较大、主要由中低收入人员购买用于自住的“小产权房”，全部予以拆除的成本较高，对此可依据比例原则，在耕地保护区域可调整的情况下，通过政府征收集体土地的方式予

6、以认可。③　　对于第一种观点，笔者不敢苟同。毋庸置疑，对处于城市边缘地带、正在建设的“小产权房”采取拆除的办法，不仅可以维护法律的权威，而且可以确保耕地不会大面积减少。然而，我国“小产权房”问题由来已久，不少占用耕地建设的“小产权房”不仅已出售、入住，而且近年来城市化进程的加快已使其处于国有土地（主要由农村集体所有土地经过征收转化而来）和集体建设用地之上的合法建筑物的重重包围之中。对于此类“小产权房”，采取“一律拆除”的简单处置办法，至少存在以下弊端：第一，农地的非农利用具有不可逆转性，加之土地利用较一般物之利用具有

7、更为强烈的互依性即土地使用类型的聚集、兼容性，因而轻率地拆除“小产权房”，不仅土地本身可能因无法恢复农用或恢复成本过高而不得不被闲置，而且周边其他建筑的经济功能会因此衰退。即使拆除“小产权房”后土地可以恢复农用，周边建筑的经济功能不会衰退，也会因该土地已处于合法建筑群（合法建筑不能拆除）的包围中而无法实际用于农业生产，或拆除成本太高而不具有可行性。第二，大量“小产权房：“小产权房”的处置应在现行法律框架下，根据其背后农地性质的不同分类进行。对处于城市边缘、尚在建设的耕地之上的“小产权房”，应予以拆除；对处于合法建筑物

8、包围之中的耕地之上的“小产权房”，应通过国家征收农地而将其转化成“大产权房”；对于农户宅基地之上的“小产权房”，可采取“不告不理”的办法，一旦发生纠纷，则确认房屋买卖合同无效并按照“与有过失”原则分配缔约过失责任；对于其他集体建设用地之上的“小产权房”，尚未出售的，可转化为廉租房或经济适用房，已经出售、入住的，可转化为农村集体所有的租赁性经营房