潘石屹在清华大学时的演讲

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1、潘石屹在清华大学时的演讲潘石屹：谢谢大家。现在房地产是一个特别敏感的话题，特别是媒体经常都把房地产发展商丑化，电视、电影的反面人物尽大多数都是房地产发展商，所以我与其跟他们说我是房地产发展商，还不如说中性一点的就是盖屋子的。所以我把我最近几年时候从事的房地产开发，城市建设这里有一些比较深的体会跟大家谈谈。我想把更多的时间留出来让我们有一个互动，提的题目越尖锐越好，没有任何的忌讳，甚么题目我们都可以讨论。　　现在房地产发展特别快。我记得在2003年上半年非典时期，我想中国的经济、中国的房地产一定都要下滑。这是我在非典时期的判定，由于北京的车

2、出不了外面，外面的车也进不来，有时候我们工地上的钢筋、水泥也进不来，所以我想这类状态可能对中国的经济造成很大的影响。但事实证明这可能我在近五年里的一个最大的判定错误，就是对情势判定完全错了。非典过往以后，全中国的房地产都爆发性地增长，增长的速度非常快，到2003年末，北京房地产成交的统计量比2002年增长50%，接近1000亿人民币，到达998亿人民币，到2004年的时候，到达1500亿人民币，北京这个市场，成交量急剧地增加，房价也在迅速上升。这类情况下就有好多人非常担心，政府官员，经济学家就怕中国房地产这样快的增长速度，会不会伤害到中国

3、的金融，会不会伤害到中国的经济，有各种各样的担心，老拿出一些统计数字跟国外比较，觉得这个有点过热。而我算是比较乐观的，为甚么呢?由于房地产行业不能够跟我们社会大背景脱离开来看，应当跟整个中国社会大背景结合起来看。而我觉得未来中国有两件事情是非常重要的。　　第一是进城。中国的农村有大量的过剩劳动力要到城里往，城里要给他们提供就业的机会，要有屋子，用官方的说法就是城市化进程。可能你在城市里感觉不到，我喜欢到农村走一走，发现所有生活在农村的父母亲，他们心里都盼看自己的儿女能到城里往，过上跟电视里面一样的生活，他们觉得他们这一代人受了苦，只有让自

4、己的儿女们进了城，才能够过上好日子，这个实际上是一个非常强烈的愿看。我想这也多是一个城市化进程中最重要的一个源动力，假如没有这个源动力，都跟法国人一样，吃饱了就到沙滩睡觉往了，可能也就不会有中国城市化的进程。　　第二个是国际化。在今天的社会中，任何一个城市，任何一个民族，假如闭关自守，就一定没有前途，要把各方面的上风发挥出来，只能加进到国际化大循环里面往。　　中国最近几年房地产增长速度比较快，在这样快的情况下，我们往跟谁比较?现在有好多经济学家天天拿数字叫真，拿出各种各样数字、图例，跟今天的美国比，跟今天的法国比，跟今天的英国比，跟今天的

5、德国比，说中国房地产过热了，泡沫来了。我承认，假如拿着今天的数字跟他们比，是过热了，可是我们背景不一样。像法国，是在拿破仑三世，18世纪的时候，开始大范围的建设，实际上当时的巴黎跟今天的北京一样，到处是工地;纽约是上个世纪初进行大范围建设也到处是工地。可今天巴黎、纽约已建完了。像香港是上个世纪末80年代、90年代开始建设，而中国的城市才刚刚开始建设，刚刚进进建筑时代，所以拿今天的北京、上海跟今天的纽约、巴黎、香港往相比，就相当于拿一个十七、八岁小孩的发育、饭量跟一个七、八十岁的老人相比是一样的，这是不可比的。任何一个建筑时代到20年、30

6、年的时候，建筑工地范围就要小很多，我想这是一个大的背景。　　我刚刚到美国住了几个星期，我发现美国人远远低估了中国的经济发展，远远低估了中国人的勤劳，远远低估了中国人的效力，我从美国回来再到温州、再到东莞、再到山西的煤矿看，我发现中国人的本钱最低，而效力是最高的。美国人大大低估了，欧盟也大大低估了。所以中国加进WTO时间表马上放开的时候，欧盟这些国家，以法国为例，它的失业率就急剧的上升，这两天欧盟的宪法都没有通过，法国总理都辞职了，甚么缘由?就是中国的竞争力。中国现在跟欧盟有贸易顺差，跟美国有一个比较大贸易顺差，贸易顺差就意味着把他们的就业

7、机会转移到中国来了。可是一部份中国人也远远低估了中国人富裕程度，低估了中国人的勤劳，低估了中国的低本钱和中国人的高效力，他们得到好多的结论就是天快要塌下来了。中国人有两个低估，一个是人们的富裕程度、效力被大大低估了;另外一个是中国最偏僻、最困难的地方的贫困程度也被大大低估了，这是两个极端，我想这是房地产为甚么这么快的增长速度的一个大背景。　　我到建设得比较好的城市往，比如纽约，给我最深的体会是，一个甚么样的城市才是一个有活力的、生机勃勃的城市，不是一个死气沉沉的城市?实际上我在前不久偶然翻了一本书，是1961年一个美国人写的叫《美国伟大城

8、市的生和死》，这本书总结出来四个要点，说依照美国城市发展经验，只要符合这四个要点这个城市就是一个有活力，生机勃勃的城市，我对着看了一下，觉得挺故意思的，但是我们的城市建设都是反着做的。　　第一