国内外民间资本参与旧城改造融资模式比较研究

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1、国内外民间资本参与旧城改造融资模式比较研究　　：引导民间资本参与旧城改造，是近年来实践和研究的热点之一，英、美、法等国家在这方面的尝试较早，既有成功的经验，也有惨痛的教训。在对民间资本参与旧城改造的国外做法进行对比分析的基础上，提出促进我国民间资本参与旧城改造的政策建议。Abstract：Guidingtheprivatecapitaltoparticipateinurbanreneotetheprivatecapitaltoparticipateintheurbanreneodel：F038.1：A：1006-4311（2013）13-0163-02基金项目：山东省住房和城乡建设厅科技项目

2、计划（2011YK047）。简介：亓霞（1976-），女，山东莱芜人，山东建筑大学，副教授，研究方向为项目融资。1国外民间资本参与旧城改造融资模式西方国家旧城改造起步较早，对民间资本参与旧城改造的实践探索和理论研究也较多。其中，英、美、法等国家在这些方面的探索和研究具有典型性和代表性，对我国有一定的参考和借鉴作用。1.1英国1.1.1城市开发公司模式。1977年英国政府出台了《城市白皮书：内城的政策》，指出旧城改造必须依靠公共部门、非营利组织、社区组织和私人部门，更重要的是要让私人部门充当主要角色。在此背景下，城市开发公司（UrbanDevelopmentCorporations）、企业区（

3、EnterpriseZones）等组织纷纷成立，其中城市开发公司是最主要的组织手段[1]。它利用中央政府赋予的管理、改造、处置土地等权利，进行旧城拆迁、安置、土地熟化；熟化完成后，将土地销售给开发商，并通过免除开发公司的地方土地税、在要交的税中将开发商100%的投资扣除等政策优惠吸引开发商投资[2]。1.1.2城市开发基金模式。为弥补城市开发公司的不足，英国政府1982年设立了城市开发基金。城市开发基金由中央政府出资设立，包括城市挑战计划、综合更新预算、欧盟结构基金三种形式。它的主要目是促进公益性项目改造，满足民间投资者对项目的收益性要求。当项目收益能力不足或无收益能力时，由基金对民间投资者

4、进行补贴或无偿资助。1.2美国1.2.1社区企业家模式。社区企业家模式以住宅开发为主，在选择项目开发商规定：只有居住在本社区，且大部分业务活动都集中在本地区的企业家才能优先参与旧城改造；当本区内无这类企业时，则选取在本区业务量占总业务量70%以上的企业。针对社区企业家模式，纽约市还出台了全市旧房建设优惠贷款政策，对私人企业投资的旧区改造项目进行重点扶持[3]。1.2.2城市发展基金模式。城市发展基金由联邦政府出资设立，住房和城乡发展署具体管理，采用公开招标方式选择资助项目。城市政府与私营企业组成联合体参与投标，每年可参与四次。评标主要以公共投资与私人投资的比例为考核标准。中标后，基金由城市政

5、府管理，用于资助民间投资的旧城改造项目，并对利润率较低的项目进行补贴[4]。1.2.3公共部门企业化模式。1980年以后，联邦政府进一步退出城市投资舞台，不再给予城市直接投资，旧城改造公共管理部门逐渐被基于项目的旧城改造公共开发公司所取代。旧城改造公共开发公司由地方政府与民间投资者联合设立，是商业性质的公司，任用熟悉商业操作的领导来管理，委托专业人员进行项目分析、开发商评估、开发成本核算等。政府与民间投资者间不是指导关系，而是商业关系。政府赋予民间开发公司特许经营权，由开发公司负责项目运作。1.3法国法国提出以协议开发区制度进行旧城改造，民间资本主要以土地一级开发和房地产开发的形式参与旧城改

6、造。在土地一级开发中，地方政府委托土地开发公司（国企性质）承担拆迁、安置等工作，双方就利益及风险等内容签署协议，商定按照协议分担风险，分享收益。开发完成后，土地开发公司以有偿或无偿的方式将建设用地转让给原有或新的土地所有者。民间投资者在获得建设用地后，依据地方议会通过的《协议开发区总体规划》，自由委托建设方实施项目建设。2我国民间资本参与旧城改造融资模式我国旧城改造模式中，北京、广东、上海等地旧城改造较为典型，具有一定的代表性。2.1北京2.1.1微循环开发模式。以保护原建筑、原风貌、原肌理为目的，不进行土地运作，完全在原有的土地所有权不变的基础上，对建筑物等进行改造、修缮或者干脆保护。微循

7、环开发以居民、企业为主体，以修缮为主要方式，以政策优惠为杠杆。政府设立历史文化名城保护专项资金，对居民和企业开展的改造活动进行补贴；此外，还为居民和企业提供低息贷款等优惠政策。　　2.1.2房地产开发模式。微循环模式对地方财政要求较高，需要建立比较完善的专项资金补助制度。相对而言，房地产开发模式对政府压力较小，其土地一级开发工作一般由区政府负责、市政府指导，改造资金由土地储备部门先行拨付；一级开发完成后，国土