我国城市房价上涨的深层原因和策略探讨

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1、我国城市房价上涨的深层原因和策略探讨2004年以来，我国城市房价飞涨，虽然2008年下半年起，部分城市出现了持续半年的负增长，但从2009年6月份开始，房地产市场迅速回暖，全国大多数城市的房价均超过2007年。房价的迅速上涨，对社会和经济产生了负面影响。    一、对2004年以来我国城市房价变动的数据分析    根据国家统计局2004年以来编制的《中国统计年鉴》及年度统计报告和国土资源部土地利用管理司与中国土地勘测规划院联合发布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告”公布的数据显示，2001

2、年以来，我国城市房价涨幅曲线在国家统计局数据下呈倒U型，在国土资源部数据下呈M型波动。尽管数据差异较大，但至少可以说明以下问题：    1、房价涨幅波动大、实际房价绝对值大幅上涨    我国房价在2003年以前涨幅较低，2004年开始飞涨，2005～2008年的涨幅波动较大，2009年1～5月出现了负增长，6月份小幅回升到0.2%。截止到2009年6月，按照两部委房价涨幅计算的我国房价绝对值分别为3337元和3864元／平米，但我国的实际房价绝对值却是大幅上涨的（如表1所示）。        20

3、09年7月份温州、北京、上海、杭州、深圳等城市的平均房价已高达每平米17116元、15052元、15404元、15277元和14758元（蔡经，2009）。11月份，北京市的平均房价增加到18088元／平米，比7月份上涨了3036元。由此可见，在我国平均房价涨幅波动的同时，实际房价绝对值是大幅上涨的。    2、“房屋租售比”差距加大    “房屋租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之比。一般来说，房价与租金是正相关的，同步上升或同步下降，但我国却是房价上涨、租赁价下降。2

4、004～2008年，我国年均房价涨幅为7.38%，但房屋租赁价格增幅仅为1.74%。2009年前三季度，全国70个大中城市90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨4.9%，二手住宅销售价格上涨3.5%，但房屋租赁价格却同比下降0.5%。“房价租售比”差距加大，说明投资和投机性需求增加，也意味着房地产泡沫的可能性增大。    3、“房价收入比”严重失衡    “房价收入比”是指每户住房总价与每户家庭年总收入之比。国际上普遍认为，住宅价格相当于居民家庭年收入的3～6倍是合理的，而我国的“房价收入比”

5、却严重失衡。笔者进行的随机调查“2009年五城市的‘房价收入比’”，如表2所示。        上述数据表明；五城市的平均“房价收入比”为14.88倍，最低的烟台市为8.15倍，最高的北京市为22.43倍。说明我国的房地产市场已经背离正常的发展轨道。    一般而言，如此悬殊的“房价收入比”，房地产市场应该是萎缩的。但我国的房价却不断上涨，不能不令人深思。    二、我国城市房价上涨的深层原因分析    价格是市场供求关系的直接反映。我国城市房价上涨，从表面上看，直接原因是居民住房需求强劲、土地出

6、让量减少导致的供求失衡。但深层原因则是由以下几方面构成的：    1、房地产市场流动性过多    从经济学角度讲，流动性是指一种资产相对于另外一种资产的变现能力。流动性过剩的基本条件是银行存在存贷款差额，同时表现为大量资金对有限的房地产及证券类资产的追逐，从而形成资产市场上的流动性过多（熊伟，2007）。我国近几年房地产市场流动性过多的主要原因如下：    (1)近几年，我国银行存贷款差额不断增加。据国家统计局公布的数据显示，2004～2008年，我国的存贷款差额从6.46万亿元增加到15.84万

7、亿元。2009年4月末M2余额为54.05万亿元，同比增长25.95%，增幅比2008年末提高8.13个百分点，创下1996年以来增幅新高。这表明银行可运用的资金规模加大，在实体经济低迷的情况下，大量资金必然投向价格不断上涨的房地产市场。2009年上半年，我国四大银行为个人按揭贷款、土地储备贷款、房屋开发贷款三项预计高达9000亿元左右，占上半年信贷投放的12.3%，同比增幅均超过100%（付瑞雪，2009）。大量贷款进入楼市，增加了住房需求，必然推动房价上涨。    (2)2008年底中央出台积

8、极的财政政策，即4万亿元投资计划，其中央企成了最大的受益者并开始涉足楼市。有数据显示，在国资委分管的136家央企中，逾七成企业涉足房地产业。在2009年上半年全国主要城市成交总价排行前10名的高价地块中，60%由央企获得（朱大鸣，2009）。“地王”效应必然导致地价上涨。国土资源部2009年10月27日公布的“全国主要城市地价状况分析报告”显示，2009年三季度末，35个城市综合地价同比增长0.36%，环比增长2.49%。    (3)在楼市利好的心理支配下，炒房者重新进入房地产市