论我国房价上涨原因和减缓房价上涨措施

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1、论我国房价上涨原因和减缓房价上涨措施　　一、浅析我国近年房价的走势从2002年开始，我国房地产价格一直处于上升状态。2004年国家出台了相关的宏观调控政策，使房地产投资过快的情况得到了一定控制，但是从2006年开始房价又以比较大的幅度上涨，调控也在2011年达到历史最盛，中央的一系列措施致使一大批房地产商跳水，急于抛售现有成品房，转战其他行业，但依然没能从根本上解决房价上涨过快的问题。到2012年，全国房地产开发投资71804亿元，根据《2012年第四季度及全年房地产市场研究报告》显示，2012年我国商品房销售面积突破11亿平方米、商品房

2、销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。总体来看，在持续实施房地产政策的调控措施下，受刚性需求和改善性需求逐步释放以及利率下调和对首次购房信贷支持力度加大的影响，房地产整体上符合宏观调控的预期方向，全年销售量呈现“前低后升”的态势。这里着重分析一下2012的全国房地产开发和销售情况，并与2013年1-2月的全国房地产情况进行对比。（一）房地产开发投资完成情况92012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。其中，

3、住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。2013年1-2月份，全国房地产开发投资6670亿元，同比名义增长22.8%，增速比去年全年提高6.6个百分点。其中，住宅投资4583亿元，增长23.4%，增速提高12个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。图1全国房地产开发投资增速（二）商品房销售和待售情况2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%

4、，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1-11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点；其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房销售额增长4.8%。2013年1-2月份，商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点；其中，住宅销售面积增长55.2%，办公楼销售面积增长43.3%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额7361亿元，增长77.6%，增速比去年全年提高67.

5、6个百分点；其中，住宅销售额增长87.2%，办公楼销售额增长91.6%，商业营业用房销售额增长17.6%。9图2全国商品房销售面积和销售额增速（三）房地产开发企业到位资金情况2012年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比上年增长12.7%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2011年回落4.8个百分点。其中，国内贷款14778亿元，增长13.2%；利用外资402亿元，下降48.8%；自筹资金39083亿元，增长11.7%；其他资金42275亿元，增长14.7%。在其他资金中，定金及预收款26558亿元，增长18.2%；个人

6、按揭贷款10524亿元，增长21.3%。2013年1-2月份，房地产开发企业到位资金18926亿元，同比增长33.7%，增速比去年全年提高21个百分点。其中，国内贷款3938亿元，增长26.4%；利用外资88亿元，下降18.4%；自筹资金7331亿元，增长22.3%；其他资金7570亿元，增长53.5%。在其他资金中，定金及预收款4655亿元，增长66.5%；个人按揭贷款2057亿元，增长58.8%。图3全国房地产开发企业到位资金增速二、我国房地产价格持续上涨的原因分析（一）土地供应制度是推动房价上涨的内在动力9自1994年至今，土地出让

7、金不再上缴中央财政，成为地方政府预算外收入的主要来源。这促使房地产行业成为地方经济发展的支柱性行业，也成为地方政府见效最快、最明显的一种“载体”之一。房价、地价的上涨有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，地方政府的成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。尤其是在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，地方政府总是希望地价越高越好，而以单一的“价高者得地”为指导方针的“招标拍卖挂牌出让”制度则进一步刺激地价的不断攀升，部分城市土地价格成数

8、倍增长。（二）刚性需求的增长与住房供应结构的不合理随着社会经济的发展，人们对居住的要求和需求也日益提高。城镇化速度加快、居民收入水平大幅度提高、人口结构变化等因素是经济发展的三个主要变化。这些