房价上涨的原因探析

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1、房价上涨的原因探析摘要：房地产行业是我国的重要产业，对GDP增长具有重要影响，然而经过多年的发展，房价问题成为房地产行业的突出问题，也是如今的热点问题。房地产行业主体关系错综复杂，影响房价的因素涉及方方面面，如需求、成本、政策等等，然而真正触及问题中心的因素，还需探讨。此外，资本因素是讨论房价问题时不应忽视的重要一面。关键词：房价；房地产；原因；资本中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1008-4428(2016)08-37-022005年以来，房地产行业不断发展壮大，房价持续攀升，同时带动建筑、能源、交通等行业的发展，为我国经济发展提供重要贡

2、献。近年来，房价更是一路飙升，超出了普通居民的购买力，涉及社会问题和民生问题。有统计数据表明，我国目前房价收入平均值为14〜15倍，远远高于国际上4〜6倍的标准。虽然国家出台一系列调控政策，但房价依然在涨。马克思认为，经济基础决定上层建筑，房价问题既是经济问题，又是政治问题、社会问题，关系国家长远、健康的发展，是重中之重。一、我国的房地产行业概述影响房价上涨的因素纷繁复杂，要了解房价上涨的主要原因，首先要对房地产本身有所了解。房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物，比如建筑物。房地产一般也被称为不动产。①我国的房地产行业相对于其他国家具有特殊性，参与

3、主体众多，如土地开发商、政府和购房者等主要参与者，还包括建筑公司、媒体、房地产代理商、经理人、销售人员等次要参与者。其中购房者分为两类，一类是买不起房子的人，这一类购房者处于弱势地位。出于安家立业等中国传统观念，房子对这些购房者来说是必需品，但是他们的收入涨幅永远跟不上房价的涨幅;另一类购房者是出于投资性需求而买房，通过炒房获取利润。虽然房地产是财政收入的重要来源，但是政府的最终目的是让老百姓安居乐业，政府是希望将房价波动控制在一定范围内的。房价过高引起的民生问题，必然需要“第三只手”的调控。房地产开发商在房地产行业虽无垄断之名，却有垄断之实，政府政策施压

4、下，房价依然在涨，虽然不能确定这是否是房地产大佬们商量一致的结果，但是他们对购房者的统一行为显示了房地产开发商在房地产行业中的强势地位。二、我国房价上涨原因分析导致房价上涨的原因有很多，需求过热、成本上升等等已有人提及，但细细推敲，发现这些说法其实存在一些漏洞。（一）需求拉动说有人认为，过热的购房需求是拉动房价上涨的主要原因。一般情况下，供求影响价格，不同因素对价格的影响最终是通过改变商品的供求状况而实现的，商品供不应求，买者争相抢购，价格上涨。随着经济的不断发展，人口增长，家庭规模趋于小型化，银行开办按揭贷款业务使个人住房贷款余额急剧增加……这些原因不仅

5、刺激了正常需要，也提升了投机性需求，与此相对的，由于信贷政策和土地政策紧缩，导致短期内的住房供给不足，致使房地产开发成本上升，住房供给显得无力。所以，在房子供不应求的情况下，房价理所当然地涨了。需求拉动说有一定道理，但还不能完全说明房价上涨的原因。首先，对于中低收入者来说，他们确实面临着住房难的困境，即使有廉价出租屋屋和经济适用住房的供应，远远满足不了需要。从表面上看，房子确实“供不应求”，但是实际上，飙升的房价早己将让那些没钱的购房者拒之门外，他们有需求但没有购买力，这样的需求似乎无法对房价起太大的影响。同时，从金子塔型的社会阶层结构可以看出，处于底层的

6、中低收入者所占比重很大，而拥有居民总收入的80%左右的高收入者在居民总数中占20%，他们大都已经拥有了自己的房子，居住需求趋于饱和，竞相买房是为了满足其投资性需求，这么多房子攥在手里，也是为了卖出去，那么今后卖的时候还会供不应求吗？所以从这两方面看，供不应求并不是房价上涨的根本原因。（二）成本推动说房地产行业对建筑工人的需求是相对稳定的，但随着经济不断发展，我国居民人均收入持续上升，建筑工人的工资也会不断提高，所以人工成本提高，开发成本相应提升。同时，由于物价上涨，钢筋、水泥等材料费用也有所增长，房价自然水涨船高。当然，这些不足以解释成本推动说，更重要的是

7、地价。房价包括地价，高昂的地价也是房价上升的重要因素。公幵拍卖是政府转让土地的主要方式，价高者得。例如，最早实行土地储备制度的杭州，2004年第一季度和第二季度地价同比增长51.3%和81.3%。此外，土地交易过程中可能会出现寻租行为，开发商为此支出的费用，自然是从购房者那里收回。成本推动说对不同地产来说是成立的，成本不同，价格自然不同，但若是同一幢楼房在不同时期价格上涨，对于这一现象，成本推动说显然说不通，因为自建成之日起，它的成本显然并无变化，工人工资、材料费用显然都已经是过去式，地价的市场价格虽然有变化，但是实际价格还是原来买入的价格，所以此时并不是

8、成本的原因。以任志强为代表的开发商们，将房价指向土地“招、拍、挂”