浅析物权法中不动产善意取得制度

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1、浅析物权法中不动产善意取得制度【摘要】《物权法》第106条规定的善意取得制度，在法律层面上正式的确立了善意取得制度，弥补了我国之前立法上的空白，对于维护市场交易安全和稳定起到了重要的作用。而不动产善意取得制度的出现，更是突破了只有动产才能适用善意取得的限制，表明了我国建立法制国家决心和重视不动产交易市场的程度。在当今中国不动产交易市场越来越活跃和繁荣的时候，不动产善意取得制度的出现无疑为不动产交易市场设立了一层重要的保障。但纵观当前物权法中的不动产善意取得制度还存在很多不足之处需要完善，本文将展开详细探讨。【关键词】不动

2、产；善意取得；物权法；问题；建议一、我国不动产适用善意取得的范围（一）土地在我国，土地归国家和集体所有，个人不能享有土地的所有权，土地所有权也就不能适用不动产善意取得制度。我国《土地管理法》第2条规定：“土地使用权可以依法转让。”《担保法》规定：“土地使用权可以依法设立抵押权，并进行抵押登记。”因此，土地使用权可以适用不动产善意取得制度。（二）房屋我国《城市房地产管理法》规定：“依法取得的房屋所有权可以转让、设立抵押权。”因此，房屋所有权可以适用不动产的善意取得制度。（三）草原、林木我国《森林法》规定：“林木可以进行转让

3、，并依法进行登记。”《担保法》规定:“林木属于不动产范畴，也己依法设立抵押权。”因此，林木可以适用不动产善意取得制度。我国《草原法》规定：“草原属于国家所有，由法律规定属于集体所有的除外。任何单位或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让草原。”因此，草原的所有权不能适用不动产善意取得制度。同时，《草原法》第十五条规定：“草原承包经营权受法律保护，可以按照自愿、有偿的原则依法转让。”即草原承包经营权可以依法进行买卖、流转，草原承包经营权可以适用不动产善意取得制度。二、我国物权法中不动产善意取得制度的不足（一）动产善意取

4、得与不动产善意取得一体化规定我国《物权法》第106条善意取得制度同时将动产善意取得和不动产善意取得规定在同一条法条之中，导致二者具有相同的构成要件，笔者认为这是不妥当的。因为，在民法中，动产和不动产是两个不同的概念，二者是有很多的不同之处的。第一，二者具有不同的标的物。动产善意取得的标的物为动产，不动产善意取得的标的物为不动产。第二，二者的取得方式不同。动产的取得方式为交付，通过交付来取得动产；不动产的取得方式为登记，通过完成不动产登记来取得不动产的所有权。第三，动产和不动产善用善意取得适用的前提条件不同。因此，动产善意

5、取得与不动产善意取得一体化规定会导致动产与不动产的善意取得制度不够完善，会对动产与不动产的善意取得在司法实务中的适用产生困扰，笔者认为有必要将动产善意取得和不动产善意取得分开来规定，毕竟二者的构成要件存在区别。（二）没有统一的登记机关和权属证书目前，我国没有统一的不动产登记机关，各种不动产登记分散在各个不同的管理部门，甚至同一个不动产的权利登记在不同登记机关进行。如土地管理部门负责土地登记，房产管理部门负责房屋产权登记，树木所有权登记在林业管理部门负责林木所有权登记等。根据《担保法》规定，不同的登记对象，在不同的登记机关

6、进行登记。如：抵押无地上定着物的土地使用权的，在发放土地使用权证书的土地管理部门进行登记；抵押城市房地产或乡（镇）、村企业的厂房等建筑物的，在人民政府规定的部门进行登记；抵押林木的，在县级以上林木主管部门进行登记。同时，由于多个不动产登记机关的存在，导致了多种权属证书的出现。如：在实务中，存在着房屋权属证书和土地权属证书两套体系。虽然我国《物权法》第10条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理，并且国家实行统一的登记制度，包括统一的登记范围、登记机构和登记办法。但是，对于何种机关可以作为统一的登记机构，制作统一的

7、权属证书，《物权法》并未作出具体规定，而是希望通过法律、行政法规来解决这个问题。三、对我国物权法中不动产善意取得制度的完善建议（一）制定统一的不动产登记法规我国目前不动产登记制度最大的问题在于“不统一”。虽然我国《物权法》第10条规定了国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。但是，《物权法》对统一登记的范围、登记机构和和登记办法没有做出具体的规定，仅仅说了是由法律、行政法规规定。但是，我国涉及到不动产登记的法律、行政法规有数部之多，由此而产生的多种不动产登记机构，各个登记机

8、构所涉及的登记范围不同，登记程序也不同，这是导致我国不动产登记出现各种问题的最主要原因。因此，笔者认为我国应当出台一部统一的不动产登记的法律，在这部法律中，应当对不动产登记的基本制度和规则做出明确规定。（二）设立统一的不动产登记机关和权属证书为了完善不动产登记制度，还要做到的一点就是增加不动产登记机构的登记信息的透明