物权法不动产善意取得制度值得商榷

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1、物权法不动产善意取得制度值得商榷　　《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让那给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”这是物权法关于善意取得制度的规定。善意取得，是指财产占有人物权处分其占有的财产，如果其将该财产转让给第三

2、人，受让人取得该财产时处于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权。但是此处的财产包含了动产和不动产，与传统的善意取得制度仅限于动产不同，笔者认为此处将善意取得制度适用于不动产值得商榷。　　一、与传统善意取得仅限于动产相悖4　　传统善意取得又称即时取得或善意受让，是指无权处分人向第三人有偿转让动产的所有权，如第三人取得该动产时系出于善意且无重大过失，则该第三人依法取得该动产的所有权，原权利人只能要求无权处分人赔偿损失或返还不当得利，不得要求善意第三人返还原物。依学界通说，该制度起源于日尔曼法中“以手护手”原则并吸收罗马法取得时效制度

3、中的善意要件而发展完善起来，其理论基础为法律的特别规定。在现代市场经济条件下，市场主体的交易频率日益频繁、交易过程纷繁复杂且交易程序对迅速快捷的程度提出了更高的要求。在市场广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，因成本过高、周期过长等因素也很难对市场出售的商品逐一调查了解其权利归属情况及变动状态。保护因无权处分行为而善意取得动产的制度是伴随着市场经济的发展、财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求而生成和发展起来的。　　动产善意取得的概念动产善意取得，又称动产所有权即时取得，是指动产占有人在无权处分其占有的动产的情况，将

4、该动产转让给第三人，第三人受让收得该动产时为善意，第三人因而依法取得该动产的所有权。原动产所有权人不得要求第三人返还原物。此项制度涉及兰方主体：原所有权人，无处分权人(转让人)。第三人(受让人)。主观方面要求受让人为善意。客体为允许流通的动产。由于无处分权人实际占有动产，使得善意第三人相信其有处分权.而与之交易。　　动产善意取得制度的设立基础与意义动产善意取得制度在利益取舍上选择了善意第人的信赖交易安全，确认其从无处分权人手中取得受让动产的所有权，舍弃了所有人的追及权利，而导致原所有权人不能直接向善意第三人主张返还原物权利而只能向尤处分权人请求赔

5、偿。我国学者梁慧星先认为“将善意取得制度存在的理论根据解为法律的特别规定，不啻为正确之解释。至于立法者何以设立此项制度，则不外乎保障市场交易安全与便捷之考虑，以及保护占有公信力的要求。”动产物权的公示方法为占有，正是基于这种信赖使善意第三人以必要的注意便可推定，动产的占有人即动产的所有权人。从而与之交易并无过错，因而动产善意取得制度旨在保护善意第三人的利益也即为保护交易安全。为建立信用经济予以法律支持。不动产善意取得则没有此理论基础。　　二、不动产善意取得对公示体系产生冲击4　　从草案的规定来看，我国的善意取得制度的适用范围非常广泛，不仅适用于动

6、产领域，也适用于不动产领域。但从立法史上来看，因为不动产物权变动以登记为公示方法，因此不动产交易的善意第三人可以直接根据不动产登记来实现对物权变动的保护。物权法赋予不动产登记以公信力、善意保护的效力，就可以直接达到特殊保护不动产交易的善意第三人的立法目的。因此部分学者认为，不动产经登记后以公信力原则即可保护善意受让人，其没有适用善意取得制度的必要。而动产物权是以交付为公示方法，一般动产物权不要求进行物权登记，因此需要创设新的制度对动产交易的善意第三人进行特殊保护。不动产公示采登记的方法，是为各国通例。因而在业已建立起完备的不动产权利登记体系的国家

7、和地区，除就违章建筑等极少类未进行保存登记的不动产外，已无讨论不动产是否准用善意取得制度的必要。　　其实，物权法第十七条已经规定了不动产善意保护的制度：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载簿一致的，除有证据证明簿动产登记簿确有错误外，以簿动产登记簿为准。”再将不动产纳入善意取得制度的标的物构成要件则将导致立法逻辑上的矛盾。而且，不但不动产无适用善意取得制度的必要，而且只要是以登记而非交付为公示方式的财产都不宜适用善意取得制度。如船舶、飞机、机动车以及动产抵押权，都可以用登记的善意保

8、护制度去加以保护。有些学者认为，物权法草案将不动产纳入善意取得制度的适用范围，实际上是对交易安全给予了过分保护，可能会损害不动产权利人的