从规划角度看城市综合体的开发

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1、从规划角度看城市综合体的开发：本文以城市规划专业为基本视角，结合相关房地产开发管理知识，通过对国内外成功案例的研究总结，从城市综合体的概念和起源入手剖析其特质，然后对城市综合体开发中的一些规划类因素进行分析，了解其基础，分析其空间功能组织，完善其结构，最后以大连某新城中轴概念方案设计为例，结合中国城市综合体建设的现状提出相关观点，以期对现中国城市综合体规划建设提供一点帮助。　　关键词：城市规划；城市综合体；建设开发　　：TU984：A：　　Abstract:thisarticleentmanagementknoesticandinte

2、rnationalsuccessfulcases,summarizestheconceptofplexfromthecityandtheoriginofitanalyzesthecharacteristics,andthensomeofthedevelopmentofurbanplexfactorsofplanninganalysis,understanditsbase,analyzesitsspaceorganizationoffunction,improvethestructureandfinallytoaneple,binede

3、ideas,inordertoChina'surbanplanningandconstructionisplexent　　　　　　引言　　城市综合体是城市发展到一定程度的必然产物，当城市建设在经历了将住宅和商业严格区分的时代后，人们发现，单一的用地模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求，不能适应城市的迅速发展，开创一种崭新的城市开发模式就成为城市建设者们面临的课题，城市综合体模式自然而然的登上时代的舞台。城市综合体开发是当今城市建设的热点，逐渐代表城市的发展能力。　　1城市综合体的概念及发展历程　　1.1城市综合体的概念　　城市综合

4、体是建筑综合体的升级版，所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。　　1.2城市综合体的发展历程　　1.2.1第一代城市综合体　　第一代综合体即20世纪30年代至50年代的美国郊区购物中心，如美国新泽西花园购物中心。大多选择在高速公路的附近，以一组建筑综合体或者商业建筑群为主，把一系列零售商店、超级市场组织在一起，而其周围则是大面积的停车场，是后期城市综合体的雏形。　　1.2.2第二代城市综合体　　第二代

5、城市综合体即20世纪60年代至70年代的旧城中心建筑综合体。在这个阶段，西方国家由于经济、政治、文化所引发的社会矛盾引起了人们对城市历史文化价值的思考，其主要形式有购物中心以及早期历史建筑改造成的建筑综合体，如洛克菲勒中心。　　　　图1.洛克菲勒中心平面图图2.洛克菲勒中心鸟瞰　　1.2.3第三代城市综合体　　第三代城市综合体于20世纪70年代末至今，即城市区域开发。由于社会的发展，人们的生活观念发生了很大改变，其娱乐形式的多元化及游憩空间互相融合形成了多姿多彩的新城市生活，在城市的局部地区进行统一规划、合理布局、统一建设、协调开发，

6、如加拿大多伦多伊顿中心等。　　在中国，城市综合体作为一种“泊来品”，直到九十年代才相继出现，如北京的国际贸易中心、上海的新天地等。　　2城市综合体规划要素分析　　城市综合体发展到第3代的区域开发，已经无法用单一建筑思维去设计组织，通过以往城市综合体开发经验的总结可以看到，一个成功的城市综合体必然需要规划控制，它不能无的放矢的随处建造，也不能毫无限制的膨胀开发，更不会是一蹴而就的。　　2.1规划选址要求　　（1）城市综合体开发所在位置通常要求为城市的核心区，具有一定的人流和消费基础。　　（2）需要拥有交通便捷这一区位优势。　　（3）需要

7、具备完善的生活系统。　　　　2.2规划周期分析　　城市综合体开发周期跟城市经济能力和地块选址有关，在开发过程中必须要有商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。一般要求开发商要有能力结合城市规划目标有计划的控制开发节奏，一般需要3～5年的开发周期，新城区开发相对快些，如杭州万象城（规划周期5年）；而由于旧城改造等原因，在市中心区域开发的周期往往较长，通常采取片区逐步分期开发的模式，如上海新天地（整体开发约15年，开发程序如下表）。　　　　　　　　　　　　　　　　图3.上海新天地鸟瞰　　3城市综合体空间组织　　对一个城市进行城

8、市综合体开发前，要分析研究该城市的各种零售功能、商务办公功能以及其他具体功能的现状和发展趋势，同时还要分析各功能场所的空间选择习惯，结合所需的辅助配套条件（如交通方式、货物运输等）的要求程度，才能确定城市综合体规划中每一