我国商业地产发展现状及未来发展前景探析

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1、我国商业地产发展现状及未来发展前景探析［摘要］随着市场经济的发近年来，我国房地产业尤其是商业地产的发展较为迅速。而且，无论是在扩大内需，还是提升城市品质、增加税收等方面，商业地产都做出了巨大贡献。虽然现阶段我国政府出具了一系列对房地产业的宏观调控政策，但从长期来看，商业地产依然具有很大的发展空间。我国商业地产的发展时间并不长，且在发展中存在管理低下、经营水平不高等问题，亟待改革。鉴于此，文章立足于商业地产，针对其发展现状试展开分析，并提出了相关未来建议。希望有助于我国商业地产的发展。［关键词］商业地产；管理；发展；现状；措施［DOI］10

2、13939/jcnkizgsc2016251761我国商业地产获得大幅度发展的主要原因我国的商业地产经历了由冷变热的过程。随着人们生活水平的提高和市场经济的发人们对商超、餐饮、休闲、娱乐等方面的需求越发强烈。商业地产的供需关系获得了大幅度改善。究其原因，主要源于以下几点：首先，市场经济发展迅猛，城市化进程与人们的生活水平都获得了大幅提升。这些因素成为商业地产快速发展的首要推动力。其次，目前我国整体的房产宏观经济政策利好，虽然之前出具了一系列房产调控政策，但政府在宏观上依然是“救市”、“护市”的态度。比如，政府出具的房产新政明确要求人们购买

3、二套商品房与二套商业地产，无论首付款还是利率的要求均相同。而新政之前购买商业地产的首付比例相对较高。2我国商业地产发展过程中的问题分析21我国商业地产始终缺乏有效的资金保障由于房地产宏观调控的影响，商业地产的融资受到一定制约。目前，我国商业地产的开发资金主要依靠向银行等金融机构进行贷款，商业地产开发商对这些机构的信赖度较高。但这也暴露出我国商业地产融资渠道单一的问题，并且容易造成商业地产在地产开发和商业经营过程中容易脱节。22我国商业地产的经营效率普遍不高，供求市场失衡目前，我国商业地产的开发都是单一的投资建造模式。缺乏前期的调查论证，而

4、且地产幵发缺乏针对性，没有有效考虑商业地产未来的商业类型。这一状态直接导致我国商业地产的营运存在一定困难。近年来，随着市场经济的发展，在我国城市中出现了大量商超、大型购物广场、娱乐休闲中心等。但是，倒闭现象也较多。营运困难是其一大诱因。此外，受国际金融危机和通货膨胀的影响，很多房产开发商将商业地产视为“避风港”，结果造成商业地产投资迅猛、供求失衡。23商业地产开发借鉴住宅开发模式，地产开发与商业经营的关联度不高商业地产既包含地产开发又包含商业经营，尤其是商业经营还直接关系着商业地产的赢利。目前，我国商业地产的开发参照的是住宅幵发模式，即“

5、征地一规划一施工一验收一销售”。“短周期”、“快回笼”是商业地产开发商的目标。在此目标观念下，对商业地产本身的特点、对商业业态的需求考虑相对欠缺。而且对商业地产采取“建筑设计在前、招商在后”的运作模式，没有考虑商业地产的功能。总之，诸上考虑不足再加上固有的开发模式，并不利于商业地产的可持续健康发展。3我国商业地产的未来发展31从宏观政策方面考虑在国家对房地产市场的政策方面，近一段时间内不会有利空投资的消息传出。从2014年国家放开二线、三线城市的房屋限购，到出台有关家庭个人贷款的优惠政策，鼓励个人贷款，再到后来银行的普遍降息，都无疑暗示了

6、中央对于房地产市场的扶持。2016年“全国两会”又传递出六大房地产利好信号：“一线城市限购”、“增加土地供应”、“推出首付贷”、“房地产税立法”、“房贷利息抵税”以及“落实营改增”。这一系列政策全部落实可能需要一段较长的时间，但从这些政策消息来看，国家对于房地产市场的稳定十分关注，也对房地产市场的未来发展起到了十分积极的推动作用。32从商业地产市场的自身发展考虑2014年，我国的商业地产市场进入变革期，由于一线、二线城市的地价持续上涨，商业地产价格也随之水涨船高；而三线、四线城市的居民生活水平略低，人们对休闲娱乐、购物、健身等的需求相对较

7、少，商业地产的供给远远大于需求。2014年年底，根据国家统计局发布的信息，全国房地产企业数量高达13万之多，但各企业的实力参差不齐。2014年房地产市场的变革使得实力较弱、产业结构不合理的部分房地产企业被挤出市场。而部分实力雄厚的房产企业则抓住优惠政策的有利契机，充分利用好一线、二线城市的房产市场，销售业绩稳步增长，并通过企业兼并重组等方式逐步壮大，行业发展趋于平稳。[1]33加速推进“供给侧”改革“供给侧”是近期出现的高频词汇，供给侧由劳动力、土地、资本、创新四要素组成，供给侧改革旨在优化产业结构，提高资源优化配置，提升经济增长的质量。

8、消化产能过剩、降低企业成本、去除地产库存和降低金融风险是供给侧改革的四大主线。优化土地资源配置有利于土地确权的推行，有利于提升土地使用效率，抑制房产泡沫的产生。如今，一线、二线城市房产供给紧张