限购政策的效果及其可持续性

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1、限购政策的效果及其可持续性——基于北京商品住宅市场量价波动关系的实证研究摘要：本文以北京市为例，分析限购政策对城市商品住宅市场的交易价格和数量所产生的影响，并进行格兰杰因果检验，确定限购背景下商品住宅交易价格和数量的变化所存在的因果关系，最后通过VAR模型和脉冲响应分析限购政策的持续性效果。结果显示，限购政策对城市商品住宅的交易量和交易价格均产生了影响，使得两者出现下降趋势，但变化的时间并不同步。交易量是价格的格兰杰原因，对价格产生同向的影响，但影响过程具有滞后性。面对一个单位交易量的变化的冲击，价格会做出同方向较大幅度的变化，尔后趋于

2、平稳，但交易量本身在后期有反方向变化趋势，可能带动价格回升。这意味着随着限购政策的深入，其效果可能逐渐衰减：商品住宅成交量有可能回升，并带动价格恢复上涨态势。关键词：限购政策；商品住宅市场；量价互动一、引言2010年以来，为抑制房价过快上涨，北京等40多个城市相继实施了商品住宅限购政策，对不同类型人群的购房行为做出相应限制。限购政策的出台和实施引起了社会各界的广泛讨论，争议的问题主要集中在三个方面：一是限购政策的合理性。限购政策的出台是为了限制房地产市场的投资、投机需求，却同时抬高了刚性需求的门槛；二是限购政策的有效性。对于限购政策是否

3、可以通过抑制投资、投机需求，减少住宅产品交易数量，最终使得房价合理回归，人们持有不同的看法；三是限购政策效果的可持续性。即使保持限购政策不变，如果没有其他政策跟进，限购政策的效果是否可能衰减甚至消失，这也是社会广泛担心的问题。根据经济学原理，在市场出清的假设下，限制部分有需求的购房人群购买商品住宅将直接减少市场需求，使得需求曲线向左下方移动。如果供给曲线保持不变，则市场成交价格下降，成交量减少。然而，住宅产品使用时间较长，应当归属为耐用品，在其市场需求受限购政策影响出现下降时，市场交易量和交易价格的变化可能需要一个过程，且并不一定会同步

4、变化。因此，限购政策对商品住宅的影响和效果需要进一步观察和探究。从房地产调控政策的核心目标来看，主要是通过限购政策抑制投资和投机性购房，控制房价过快上涨，促进房价合理回归。但是，由于房地产业在国民经济发展中具有十分重要的地位和作用，政府并不希望商品住宅市场的交易量持续低迷。理论上，如果商品住宅价格合理回归，刚性购房需求应该会逐步释放和回升，成交量会随之逐步回升。如此一来，限购政策抑制房价的持续效果也值得进一步研究。本文以北京市为例，重点研究三个问题：一是商品住宅市场自实施限购政策以来交易量和交易价格的变化趋势；二是交易量和交易价格的变化

5、存在何种先后次序和因果关系；三是限购政策的效果是否具有可持续性。二、限购政策对商品住宅交易量和交易价格的影响2010年4月30日，北京市出台“国十条实施细则”，首次提出要限制家庭购房套数，成为最先颁布限购政策的城市。本文收集了北京2009年1月至2012年6月的商品住宅交易量和交易价格季度数据，以观察限购背景下北京商品住宅市场的交易量和交易价格的变化趋势，分析限购政策对商品住宅市场所产生的影响。交易量用北京市统计局公布的商品住宅销售面积指标衡量，交易价格来自中国指数研究院发布的北京新建住宅价格指数。2009年一季度以来，北京市商品住宅销

6、售面积经历了较大幅度的波动：2008年末国务院出台四万亿投资计划以扩大内需后，房地产行业较快地从金融海啸中恢复过来，住宅销售面积迅速上升；然而，自北京楼市的限购政策出台后，交易量应声下跌，除2011年三季度出现同比小幅上涨外，三年间季度同比跌幅均达到两位数。2012年第二季度北京市商品住宅的销售面积开始出现同比回升(见表2.1)。表12009年第1季度至2012年第2季度北京市商品住宅交易量及其变化时间商品住宅销售面积（万平方米）同比涨幅（%）环比涨幅（%）2009年第一季度264.4110.68-49.762009年第二季度581.4

7、159.791.202009年第三季度455.6192.43-0.222009年第四季度579.010.010.272010年第一季度264.50.04-0.542010年第二季度220.8-62.02-0.172010年第三季度232.6-48.950.052010年第四季度483.5-16.491.082011年第一季度192.2-27.33-0.602011年第二季度197.0-10.780.022011年第三季度242.94.430.232011年第四季度402.9-16.670.662012年第一季度166.4-13.42-0

8、.592012年第二季度313.158.930.88资料来源：北京市统计局网站；中国指数研究院新房指数之住宅指数另一方面，北京市新建住宅价格指数在连续五个季度上升后，于2010年第三季度出现环比下跌趋势，随