物权效率维度下我国农村宅基地市场配置探微

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1、物权效率维度下我国农村宅基地市场配置探微权效率原则是物权法的根本原则和核心原则。我国现行《物权法》规定的宅基地制度，囿于城乡二元体制而没有规定宅基地使用权的收益权能和处分权能，致使农民的宅基地无法进行市场配置而使用效率低下。在城乡一体化进程中，应当按照党的十七届三中全会决定的要求，使宅基地使用权真正成为农民的用益物权，从而实现宅基地的市场化配置。《土地管理法》在进行修改时应当以物权效率为指导，将重点放在还权赋能上，以实现城乡土地“同地、同权、同价”。同时要对现行的宅基地使用权的取得、期限、资格等进行重新构建，为宅基地的市场配置打下良好的法律基础。由于宅基地问题非常复杂，宅基地使用权的物权

2、化将是一个长期和循序渐进的过程，在这个过程中，要注意控制和防范宅基地市场配置后带来的风险和矛盾。　　关键词：宅基地；物权效率；市场配置；风险防范　　：DF512；F301.2　：A　：1000-5242(2012)01-0035-06　　收稿日期：2011-01-06　　基金项目：国家社会科学基金项目“中国农村消费市场启而不动的机制研究”(09CJY071)阶段性成果　　简介：吕军书(1963-)，男，新乡获嘉人，河南师范大学三农法律研究中心研究员。　　宅基地使用权是物权法律体系中直接涉及农民权益的核心问题之一。随着工业化和城市化的迅速发展，人口向经济较发达地区聚集，农民进城就业现象逐渐

3、增多，农宅长期闲置现象日趋严重，许多农村成了名副其实的“空心村”。据国土资源部信息中心调查统计，目前全国约有4亿亩宅基地，数量庞大，浪费惊人。国土资源部部长徐绍史最近撰文透露：我国农村居民点用地达24798万亩，人均用地214平方米，远远超过150平方米的国标上限。全国政协副主席厉无畏也说，现在宅基地的使用本身还存在很大的问题，土地的使用效率非常低。在物权效率维度下，当宅基地的所有权确定之后，紧接着必然是如何以最大的效率实现其价值的问题，否则所有权的确定将毫无意义。　　探讨宅基地使用权的市场配置问题，也即宅基地的自由流转问题，这本是宅基地使用权物权化的重要特征，但在《物权法》起草过程中，

4、法学界对此却存在严重分歧，主要的观点有三种：一种观点认为宅基地可以自由流转。如韩世远认为，允许宅基地转让和抵押，可以缓解农民贷款难的问题；有利于解决农房闲置，促进物尽其用；有利于改变城乡二元结构。另一种观点则主张禁止宅基地的流转。如孟勤国认为，目前的宅基地担负着社会保障的功能，允许其转让将可能使农户失去基本的生存条件；农民无偿取得宅基地是因其集体成员的身份，若流转给集体以外的人将不符合宅基地的管理规定；允许宅基地转让将会造成某些人多拿多占宅基地，造成耕地减少；银行并不愿将农户的宅基地作为抵押物。第三种观点是有限流转论。持这种观点的学者认为，由于现在很多农户存在多处宅基地，应当允许其在集体

5、内部进行转让，这既体现了农户宅基地的交换价值，又使无地农户获得了宅基地，同时还节约了土地。现行《土地管理法》采纳了这种观点，《物权法》虽然最终没有突破《土地管理法》的规定，但为改革预留了空间。　　目前，国内学者研究农村宅基地使用权流转问题的成果很多，也提出了许多建设性意见，但是用“物权效率原则”来探讨如何实现农村宅基地的合理利用及效益最大化的文章还很少见。鉴于此，笔者试图以物权效率原则为指导，研究和探讨实现农村宅基地的合理利用及效益最大化的路径，以期对该问题的研究有一个新的发展。笔者认为，在尊重农民意愿的基础上实行集中居住符合物权效率的原则，但对农民集中居住节约出来的宅基地要求复垦的政策

6、提出质疑。从解决三农和保护农民利益的原则出发，为防止地方政府利用城乡建设用地增减挂钩的政策将农地置换到城市，应当慎用“复垦”政策，同时确认节约的宅基地性质属于建设用地，其所有权归原来的村集体，由集体将该宅基地的建设用地指标上市交易。政府的职责不是在土地上与民争利，而是要着力构建宅基地市场配置的运行机制和风险防范机制，防止农民任意将耕地转为宅基地。　　一、物权的效率原则　　在《物权法》的基本原则中，核心原则是效率原则。效率，也有人称之为效益，是指在相同的投入下如何获得最大的产出，即以最小的资源消耗取得同样或更好的效果。帕雷托效率原则认为，所谓效率就是说在不损害权效率原则是物权法的根本原则和

7、核心原则。我国现行《物权法》规定的宅基地制度，囿于城乡二元体制而没有规定宅基地使用权的收益权能和处分权能，致使农民的宅基地无法进行市场配置而使用效率低下。在城乡一体化进程中，应当按照党的十七届三中全会决定的要求，使宅基地使用权真正成为农民的用益物权，从而实现宅基地的市场化配置。《土地管理法》在进行修改时应当以物权效率为指导，将重点放在还权赋能上，以实现城乡土地“同地、同权、同价”。同时要对现行的宅基地使用权的取得、期限、资格等进行重