新时期土地收购储备工作的探索

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1、新时期土地收购储备工作的探索【】我国城市土地收购储备制度已在全国范围内基本建立并在调控土地市场中发挥了重要作用，合理有效显化了土地的资产价值，有力地促进了我国的城市化建设。但是，我国城市土地收购储备制度目前仍然存在着收购储备资金紧张、收购储备工作未能“应收尽收”、土地收购和出让决策机制不完善、毛地出让遗留问题较多，净地出让机制尚未有效建立、现有土地储备内设机构、级别和人员编制难以适应日益繁重的土地收购储备任务的需要等诸多问题，削弱了城市土地供应的垄断性，亟待通过采取针对性措施解决相关问题。　　【关键词】土地收购储备；土地融资；土地调控　　　

2、　1土地收购储备工作现状　　土地储备制度源于国外，最早起源于荷兰的阿姆斯特丹，最初是为解决城市人口问题，后来欧洲国家相继开展了该项工作。我国于上世界九十年代末开始实施土地储备制度，以上海土地发展中心的成立为发轫，许多城市纷纷开始实施土地储备制度。　　近年来，随着宜昌市城市化建设的推进，土地收购储备工作也得到了长足发展。通过积极主动服务，严格规范管理，强化政府调控，垄断土地一级市场，充分发挥了市场再配置土地上的基础性作用，合理有效显化了土地资产价值，支持了企业改制及职工安置，支撑了招商引资重点项目建设，促进了城区基础设施建设，改善了城市面貌，

3、发挥了政府融资平台的巨大作用，为城区经济社会发展提供了有效的保障。　　但当前的土地储备工作也存在一些问题和不足，表现在：一是工作“守”多“攻”少，“大储备”及“主动储备”意识不强。二是收购储备资金渠道需完善。三是未实现“应收尽收”，储备土地“熟化”程度不够。四是现有土地储备内设机构、级别和人员编制难以适应日益繁重的土地收购储备任务的需要。　　2解决问题应当采取的针对性措施　　2.1更新理念，显化资产价值　　经营土地是经营城市的核心。城市土地是城市经济发展的最基本要素，是城市各种资源配置的载体，是城市最大、最具活力、最有增值潜力、最容易被政府

4、控制的重要资产。无论城市规模的变动还是经济总量的增长，最终都要通过城市土地利用的规模、密度和结构来显示。城市竞争力的衡量也是最直接反映在城市土地总体价值的高低之上。当前，在宜昌市建设省域副中心城市、长江中上游区域性中心城市、世界水电旅游名城的重要战略机遇期。创新土地储备机制，实施“经营城市、经营土地”战略，推进土地资产资本化，更好地为城市经济发展服务，是当前国土资源管理工作面临的重大课题。　　城市土地储备经营包括土地资本的投入、土地的储备、土地的供应、资金的融入、土地的收益分配。土地储备是龙头，依法取得土地实施收购储备，并进行房屋拆迁、土地

5、平整、配套设施建设等土地，根据城市经济发展对土地的需求，有计划地将土地投放市场；土地融资是支撑，城市土地经营离不开金融的支持，由于土地储备和开发需要大量的流动资金，政府投入专项资金用于土地经营数量有限，因此，须借助土地抵押寻求银行贷款等金融支撑；充实财政是目标，土地是宜昌市城市建设的“聚宝盆”，做活土地经营的根本目的是抓好财源建设，从经营土地中找城市发展的原动力，提高土地资源的配置效率和增值收益，扩大土地收益在财政收入中的比重，募集更多的建设资金，用于城市基础设施建设和土地开发，调节社会分配，从而推进宜昌市的省域副中心城市建设。　　2.2制

6、定相应规章制度，增强指导作用，规范土地收储行为　　土地储备机构扮演着双重角色，既是国土资源法律法规的执行者，又是资产经营单位。土地储备运行实践涉及土地征收、征地拆迁、开发整理、城市规划、资金管理、银行贷款、投资立项等多方面工作。宜昌市目前执行的是2000年发布的《宜昌市土地储备管理暂行办法》，迫切需要对其进行修改和完善，出台新的《宜昌市城区土地储备管理办法》，以进一步明确土地储备制度的功能定位，统一运作模式，界定土地储备范围，保护土地权利人权益，加大财政资金支持，规范融资行为等。　　修订出台《宜昌市城区土地储备管理办法》，作为宜昌市城区土地

7、储备的纲领性文件：一是有利于进一步增强政府调控土地市场的能力，能够根据宜昌市城市发展和市场需求，有计划地适时适量供应土地，有效调控土地供应总量、结构和时序。二是有利于进一步促进土地节约集约利用，从而促进产业升级和结构调整。三是有利于进一步支持企业改革，盘活和显化改制企业的土地资产，解决下岗职工安置问题。四是有利于进一步保证规划的实施，以实现城市经济布局和产业结构的优化，使土地利用总体规划和城市规划得到落实。五是有利于进一步增加政府土地收益。　　2.3构建良好的工作“机制”，体现公正高效，推行决策、执行、监督三位一体　　土地储备是一项综合性工

8、作，工作量大、任务重、责任大，涉及部门多。要推动这项工作顺利进行，取得实效，应构建决策、执行、监督三位一体的各部门联动协调机制。　　2.3.1构建“土地储备四层工作机制”。决策层