房地产项目策划书

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1、策划大纲项目概况市场环境分析客户群分析与定位项目定位与形象策划项目营销推广策划沁水新城项目概况地理位置北面：背临海甸二东路西面：西临和平大道南面：紧邻南渡江，与滨海大道隔江相望东面：东临横沟河沁水新城沁水新城项目概况广物沁水新城位于西安市世园水晶到东南角，总占地约17,6000平方米，建筑指标容积率2.99，绿化率35.50%。距西安港务金融区3.5公里，与东西主干道滨河大道隔江相对。便利的交通、绝佳的地理位置、自然景观让沁水新城一颗璀璨明珠镶嵌在海口，在市政府发展精神指引下，将成为城市的新标杆。项目处于水晶岛与浐河的交汇处，两面临水，未来“一河两岸，十里长廊

2、”的重点风景区。沁水新城沁水新城项目概况周边环境工程大学邮政储蓄南国超市唐都医院世园水晶岛气候宜人，周边教育、医疗、商业等生活配套齐全。沁水新城沁水新城沁水新城项目概况交通状况附近有11、15、18、19、24、35、44等多路公交车，交通发达便捷。距离水晶岛中心生活区仅5分钟车程，据块仅10分钟车程。项目东临和平大道，北接环岛路，项目距离西安火车站直线距离20公里，距咸阳国际机场直线距离14公里，距秀英港直线距离8公里，距灞桥人民政府直线距离3.5公里。金融港务区5分钟车程10分钟车程水晶岛中心生活区沁水新城沁水新城市场环境分析宏观环境竞争环境SWOT沁水新

3、城沁水新城沁水新城市场环境分析宏观环境2009年12月31日，国务院发布了《关于推进丝绸之路建设发展的若干意见》，西安获批建设丝绸之路核心城市，长期发展潜力巨大，因此为项目带来了更好的发展前景沁水新城沁水新城市场环境分析宏观环境西安房地产可划为6大板块即高新区、城南、水晶岛、曲江中部和南部板块。沁水新城沁水新城市场环境分析宏观环境西安各大板块中，以曲江、水晶岛、城南三大板块表现得竞争最为激烈，也是市场高端产品所在版块；曲江目前西安市场上高端产品聚集地，也是外地客户群体购买的重点片区，主要是度假类产品；水晶岛是近几年新型的住宅集聚区，迅速发展已经比较成熟化，中高

4、端产品，省内新移民购买占大多数。城南是西安本市高端客户群体居住重要场所，高度成熟，景观资源，适宜生活。水晶岛的区域竞争力水晶岛生活配套完善，项目的平均入住率较高，目前居住氛围较为浓厚，良好的区域规划及水景资源使水晶岛成为高档住宅聚集的重点区域。沁水新城沁水新城市场环境分析竞争环境分析水晶岛内的项目有：国瑞·观海居荣域盛木天一方宝安江南城蔚蓝水语印象田德·海泉湾天一方江南城观海居荣域本案水晶岛内中高端产品聚集，物业类型多以别墅和洋房为主，缺少水景资源，项目主要以高性价比来提升竞争力。沁水新城沁水新城市场环境分析竞争环境分析基本信息占地面积：31147平方米；建筑

5、面积：25690平方米；位置：海口市海甸岛海景路77号，容积率0.82，绿化率65%，西班牙海滨风情的建筑风格。面积区间88-133平米两房价格均价22000万元/平方米配套设施周边配套：工程大学、市医院、南国超市、景山学校、白沙门公园、银行、五星级酒店等，小区内配有海景风情商业街、国际幼儿园、游泳池、网球场。景观资源地处两河交汇绝版地段，靠近白沙门生态公园。荣域项目卖点：拥有高端住宅的低容积率、有海景资源、生态公园以及完善的小区配套沁水新城市场环境分析竞争环境分析基本信息占地面积为100亩，建筑面积为71197.8平方米面积区间109-189平方米价格二房：

6、15000起价；三房：13000起价；四房：14000起价；配套设施会所、泳池、温泉、儿童娱乐场、白沙门公园市医院、南国超市、景山学校景观资源靠海，270度超宽观景阳台，视野开阔。国瑞观水居项目卖点：水景资源，270度超宽观景阳台，视野开阔。沁水新城市场竞争分析竞争环境分析项目名称区域位置价格（元/平米）荣域一线水景资源均价22000国瑞·观湖居二线水景资源均价15000田德·海泉湾均价12000水名轩水晶岛中心区域，无水景资源2013年：60002014年2月：14000本项目水晶岛北岸，拥有水景公园自然景观资源？水晶岛内竞争项目情况：水景资源占有度越低的

7、项目，价格呈递减趋势。对比分析沁水新城沁水新城市场环境分析竞争环境分析项目名称物业类型建筑类型荣域住宅、商业多层、小高层国瑞·观海居住宅、底商高层田德·海泉湾住宅、底商高层沁水新城商业街、底商、写字楼、公寓高层目前水晶岛已建项目的特点多以住宅底商业为主物业类型主要是单一的住宅为主拥有一线水景资源的产品容积率偏低，多以别墅为主，沁水新城沁水新城市场环境分析项目SWOT分析优势1234城市价值主干道长堤路，以及和平大桥，项目昭示性强项目紧靠世园会水上公演，有较大的水景展示面60万平方米的大规模社区都市综合体物业形态，具备形成区域的中心的条件沁水新城沁水新城市场环境

8、分析项目SWOT分析劣势231项目北面