成都市花园别墅项目计划书.doc

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1、成都市花园别墅项目计划书第一章成都市房地产宏观现状42宏观市场——稳健发展良好上扬42成都的房地产市场发展，在经过多年速变第一轮计划经济市场铺垫阶段，以及市场化进程的不断演变，尤其是在2005年以后，经过政府的宏观调控行政手段干预后的成都房地产市场，已经真正地进入市场化阶段。而随着经济的快速发展，住宅需求得到不断的释放和激发，尽管在受到宏观调控以后的市场已经越来越趋于理性化，但外地人购房、改善性购房、城乡一体化、旧城改造等诸多利好因素不断刺激和引导着房地产市场的大量需求。4242中观市场——大浪淘沙面临洗

2、牌42政府通过房地产开发来优化市政基础功能，借此加快城市化的快速进程，土地投放数量大幅增长。但随着市场经济制度的不断完善，房地产开发做为资金高度密集性的行业，而土地成本和资金压力也对开发商提出了具体的要求，抗风险能力和专业的运作能力成为开发商的基础要求。整个房地产行业面临洗牌契机，行业竞争格局将全新改观。4242微观市场——对手更强竞争激烈42成都房地产市场目前在市面上开发项目的开发商，大多经过1——2个项目，市场的成熟速度非常之快，同时，地产的质变性周期也越来越短，竞争总是在高层面率先裂变；随着越来越多

3、的顶尖级地产商介入成都，市场竞争的局面也越来越呈严峻的态势。42“一个城市的价值决定一个城市的地产价值”。成都的知名度较高，潜在的巨大需求和未来投资升值前景，在2005年继续得到凸显，而2005年的市场状况也将继续引领着2006年成都楼市的发展，2006，成都地产新纪元的开始。一、成都房地产市场分析成都房地产市场分析（采样一周数据2006.3.17-2006.3.23）421、成都市区交易量统计据2006年3月17日－2006年3月23日的数据显示，成都全市累计交易总量约为1079套；交易总面积为1187

4、54.8㎡。 行政区域42日前成都各城区，可售面积最多的是武侯区，而交易总面积最多的也是武侯其交易总面积在一周之内可以达到21975.33平方米，其次是青羊区、高新区。 方位从方位来看，市中心的可售楼盘量最低，仅为1408套，而本周城南的可售楼盘套数仍保持第一位其套数为9421套。 环域42从环域来看，在很大程度上受土地供应的影响内环到一环区域内的楼盘可售套数仍然处于最低，同时在对二环路到三环路区域持续性的关注下，本周二环—三环路的区域的可售楼盘套数仍是居于首位；而本周三环路外的区域和上周相同依旧保持在第

5、二位。从成都2006年整体规划角度和本月每周市场反应的实际情况上分析，成都市三环外的供应量同上周相比没有出现较大幅度的波动，根据统计数据的显示2006年3月17日—3月23日三环以外的可售套数为6230套，可售面积为875795.3平方米。2、新发预售证楼盘情况预售证号项目名称开发公司取证时间4409领域成都市加贝置业有限责任公司2006-03-174418中海国际社区4号地块A区中海信和(成都)物业发展有限公司2006-03-174419住宅成都鑫恒泰置业有限公司2006-03-17424420新加坡新

6、城R3地块地下车库成都盛吉立房地产开发有限公司2006-03-204421万科魅力之城成都万科置业有限公司2006-03-174422沙河丽景四川中泽实业有限公司2006-03-174423住宅成都市蜀新建设开发公司2006-03-214424商业、住宅(西延雅舍)四川迪邦置业有限公司2006-03-214425住宅及附属设施（雍锦湾二期）四川蓝光和骏实业股份有限公司2006-03-214429清波花园成都市共发实业有限责任公司2006-03-232006年本周最新获得预售证的楼盘仅有10个，新供应量仅为

7、189934.9㎡，在这10个楼盘中作为住宅用途的有3个楼盘（中海国际社区4号地块A区、领域、住宅）；作为住宅、商业用途的有4个楼盘（万科魅力之城、住宅、西延雅舍、清波花园）；作为住宅、车库用途的有2个楼盘（沙河丽景、住宅及附属设施（雍锦湾二期））；作为车库用途的有1个楼盘（新加坡新城R3地块地下车库）；且分别集中在城东和城西区域。从环域上看，本周这10个楼盘其中6个在二环~三环区域另外4个则位处三环路以外。那么，不难看出，目前在成都市三环以内的别墅项目就只有蓝光的“雍锦湾”42，而在成都三环附近的别墅项

8、目就有去年的“迎宾大道1号”，随着政府出台在成都市区不批多层建筑的规定，市区多层已经是越来越罕见，再加上前段时间国家对土地政策进行调整，暂停别墅用地批复，因此我项目在未来的发展空间相当巨大。3、广告统计2006年3月17日—3月23日，成都市主流报媒广告投放量约为134次。本周房地产广告投放量较上周相比其广告投放量上升6%，42从物业类型上分析2006年3月17日－3月23日的广告投放，72％是住宅广告，其次是商业占23％。本