后地产时代物业服务崛起

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1、后地产时代物业服务崛起　　　　后地产时代物业服务崛起，市场规模有望超过万亿，从中将产生千亿市值龙头企业。下载论文网/3/　　黄金十年谢幕，房地产市场从“开发时代”迈入“后开发时代”。　　后地产时代来临，意味着传统的住房开发时代已经过去，从增量迈向存量市场的过程中，随之而来的是运营配套服务、存量资产价值再造等物业服务的大势崛起。　　12月5日，第十七届发审委2017年第61次会议审核结果公告，南都物业服务股份有限公司（下称“南都物业”）首发获通过，即将成为A股物业服务第一股，根据招股书，此次公司预计发行不超过万股，募集资

2、金约万元。　　南都物业只是后地产时代物业服务公司抢滩资本市场的一个缩影，自2014年彩生活（）在香港上市以来，碧桂园、中海、保利等大型房企纷纷瞄准中国房地产后市场的巨大潜力，相继分拆旗下物业服务资产向“轻资产”运营模式转型。截至目前，除南都物业外，已有5家物业服务公司在港股上市及58家企业在新三板挂牌。2017年以来，多家港股及新三板上司物业服务公司股价涨幅超过了100%。　　国海证券认为，南都物业的过会是物业服务企业资本化的重要突破，这将加强大型房企分拆物业服务服务资产境内上市的信心和动力，从供给上推动物业服务行业的

3、资本化进程。　　作为占据整个房地产生命周期90%以上的重要环节，历经30年风雨前行，物业服务行业正迎来“新时代”――快速发展的黄金时代。　　基于相对保守的测算，即使不考虑未来物业管理的提价，仅依靠住宅及商业、办公面积的自然增长，预计2021年国内物业服务市场规模将达到9481亿元，2030年将达到万亿元，相比当前行业规模存在两倍以上的成长空间。　　国海证券认为，在这一万亿元蓝海市场中，随着行业的加速整合，拥有优秀品牌且具备持续扩张能力的龙头公司将会享受行业成长及市场份额扩张的双重成长红利，龙头公司市值规模有望接近100

4、0亿元。若考虑基于社区的多元化业务延伸，市值空间将更加值得期待。　　从增量到存量　　根据南都物业招股书描述，物业管理发展到现在已经有一百多年的历史，最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国。中国现代意义上的物业管理行业则诞生于改革开放后。　　1981年3月，深圳物业管理公司的成立标志着中国国内物业管理迈出了第一步，同年6月，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》，这是中国第一部地方性物业管理法规。其后，北京、上海等地区也相继制定出台了地方性物业管理法规，推动了城镇物业管理的进一步发展，使全国各地物业管理工作进一

5、步走向规范化和法制化。2003年9月，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，标志着中国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。　　从狭义上来讲，物业服务仅限于住宅区域的服务，比如房屋入住及管理服务、房屋装修管理服务、公用设施设备管理服务、环境清洁卫生管理服务、绿化管理服务、安全管理服务、社区文化等。从广义上来讲，物业服务可以作为地产服务整个的大概念、涵盖咨询策划、营销代理、物业服务，甚至地产金融（资产证券化等）。　　在城市化进程的持续提高、居民收入及人均住房面积不断提升的背景下，物?I服

6、务的需求也在持续提升。特别是在经过20年的快速发展之后，房地产行业从增量建设进入存量经营模式，物业服务的重要性进一步凸显。　　1998年7月，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，从此，中国真正进入了商品房时代，从那时开始，房地产业经历了行业发展轰轰烈烈的“黄金时代”，房地产开发业务凭借极高的投资回报率以及较低的准入门槛得到了充分的发展，并逐步成为国家重要的支柱产业，2016年房地产增加值占GDP的比重达到%。　　数据显示，2016年，中国城市人均住房建筑面积平方米，城乡人均水平达到平方米，

7、虽然相比美国人均住房建筑面积仍较低，但已经高于日韩，和意大利、法国、德国等发达国家水平相当。人均住房面积的不断增加，使得新增住房购买需求增速放缓。　　同时，高层对于房地产市场的定位也发生根本性改变，住房将回归到基本的居住功能，政府通过信贷、税收等政策对房地产市场进行清晰的界定。　　宏观经济环境变化和国家对房地产市场的调控，使得新房销售和建设的增速受到影响。国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况显示，2017年1-7月，全国住宅竣工面积33543万平方米，同比下降%，其中，7月份为自2016年1月以来单月首现下降，

8、在建住宅面积增幅亦现趋缓。　　各项先行指标显示，整个地产行业正在发生深刻转型。对于房企而言，近年来利润率不断下滑，房企不得不依靠提升负债率的方式来维持资产回报的风险暴露。在此背景下，房企要围绕整个价值链做纵向延伸，原来主要是从开发到建设到销售，如今需要更多地关注销售后端如何和客户建立更深更紧密的连接，以切入到存量运营领域。　　而物