存量住房价格评估中可比实例选择方法研究

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1、存量住房价格评估中可比实例选择方法研究：综合分析比较各地房地产评估技术运用中可比实例的选择方法，各种方法选择的可比实例精确度存在的差异，并且进一步研究可比实例的不同的选择方法。　　关键词：市场比较法可比实例存量住房　　目前，存量住房交易存在明显的避税现象，交易双方通过各种方式少交税款，给税务机关税收征管工作带来一定难度。为了杜绝避税现象的频繁出现，各地方政府纷纷运用房地产评估技术，开发存量住房交易申报价格批量评估系统，对存量住房交易申报价格进行批量评估。然而，由于我国房地产评估技术的运用起步较晚，房地产信息化程度不够，房地产评估

2、方法运用中出现了一些现实性困难。本文针对选择可比实例的不同方法做深入的比较分析，以期完善可比实例的选择方法。　　一、引言　　存量住房交易申报价格市场法评估技术是存量住房交易评估的理论依据，并得到大量数据的证实和业内人士的认可。该评估技术借助信息化手段和数学模型，实现对存量住房计税价值由人工评估变为计算机自动批量评估，并客观准确地评估待估房产的计税价格。不同方法获取的可比实例的精确度差异较大，可比实例的精确度的差异化将直接影响存量住房交易申报价格的评估值。本文分析多种选择方法，研究并优化针对我国房地产现状的可比实例选择方法。　　二

3、、可比实例的选择方法　　（一）基于房地产交易系统中存量房交易数据的选择方法　　依据房地产交易系统中的存量房交易数据是大部分城市选择可比实例的方法。对于存量住房交易申报价格评估工作，房地产交易系统中的交易数据是重要的数据资源。可比实例的具体方法：首先，在工作开展前，应由当地政府组织各部门之间的沟通协调会议，主管部门积极与房地产交易管理部门沟通，做好信息共享和数据交换工作，获取存量住房交易资料。其次，委托专家分析存量住房交易系统中的数据和市场中真实交易价格的差异，测算出两者之间的修正百分比。第三，通过设立修正系数将存量住房交易资料中

4、的每一条交易案例修正为可用的与市场价格相符的数据，即可比实例的备选案例。最后，依据可比实例的选择要求和标准，从备选案例中选择每个分区各个标准存量房的可比实例，从而建立可比实例库。　　（二）基于房地产交易系统中增量房交易数据的选择方法　　对于存量住房交易申报价格申报评估工作，房地产交易系统中的增量房交易数据是重要的数据资源，从中选择可比实例的具体方法为：首先，当地政府应组织各部门之间的沟通协调会议，主管部门积极与房地产交易管理部门沟通，做好信息共享和数据交换的工作，获取增量房交易资料。其次，委托专家分析增量房交易系统中的增量住房数

5、据和真实存量住房交易案例的差异，并设立修正系数。第三，将增量住房交易资料中的每一条交易案例修正为可用的数据，即可比实例的备选案例。最后，依据可比实例的选择要求和标准，从备选案例中选择每个分区各个标准存量房的可比实例，从而建立可比实例库。　　（三）依据估价机构交易实例库的选择方法　　我国房地产信息化进程呈现地区性和阶梯性差异，部分地区房地产信息化发展的不够成熟，导致房地产交易系统无法提供较为完整的交易数据。地方政府通过与资质高的估价机构合作，获取估价机构的交易实例库，从获取的交易实例库中选择可比实例。首先，通过公开招标等形式选择符

6、合要求的资质较高的估价机构，签订合同，购买一定数量的真实成交案例。其次，通过聘请专家，分析该方法获取的存量住房交易资料和真实存量住房交易市场价格之间的差异，并确定修正系数将估价机构提供的交易数据修正为存量住房的市场价格，即可比实例的备选案例。最后，依据要求选择可比实例，从而建立存量住房交易申报价格评估中的可比实例库。　　（四）依据经纪机构交易实例库的选取方法　　客观而言，存量住房交易数据真正掌握在房地产经纪机构的手中，这些数据是房地产经纪机构的重要商业机密，这些存量住房交易数据最具真实性并符合当地市场行情，因此有些地区花费一定的

7、代价获得房地产经纪机构手中的存量住房交易数据。首先，通过公开招标等形式选择符合要求的资质较高的经纪机构，签订合同，购买一定数量的真实成交案例。其次，从房地产经纪机构手中得到的交易实例还需要验证其真实性，因此需要通过聘请专家，分析该方法获取的存量住房交易资料和真实存量住房交易市：综合分析比较各地房地产评估技术运用中可比实例的选择方法，各种方法选择的可比实例精确度存在的差异，并且进一步研究可比实例的不同的选择方法。　　关键词：市场比较法可比实例存量住房　　目前，存量住房交易存在明显的避税现象，交易双方通过各种方式少交税款，给税务机关

8、税收征管工作带来一定难度。为了杜绝避税现象的频繁出现，各地方政府纷纷运用房地产评估技术，开发存量住房交易申报价格批量评估系统，对存量住房交易申报价格进行批量评估。然而，由于我国房地产评估技术的运用起步较晚，房地产信息化程度不够，房地产评估方法运用中出现了一些现实