市场比较法估价中可比案例选择研究

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1、第20卷第4期华　中　科　技　大　学　学　报(城市科学版)Vol.20No.42003年12月　J.ofHUST.(UrbanScienceEdition)Dec.2003市场比较法估价中可比案例选择研究12王秀丽　骆汉宾(1.华中科技大学　土木工程与力学学院,湖北　武汉　430074)摘　要:引入了模糊数学贴近度概念,对房地产估价市场比较法可比案例选择进行研究.针对不同用途,确定了商业及住宅房地产的特征因素,并作了定性描述,将特征因素对房地产价格的影响程度进行量化.在特征因素的隶属度赋值方面,分别提出了软指标和硬指标隶属函数值的计算方法,在综合指标隶属函数值求取上,提

2、出了加权平均的方法.在此基础上将特征因素的隶属度及权重引入到贴近度计算概念模型之中,建立了交易案例与待估房地产贴近度计算模型,由贴近度的大小直接选出可比案例,并对此方法进行了应用分析.关键词:贴近度;　特征因素;　隶属度;　权重中图分类号:F293.3　　文献标识码:A　　文章编号:100025730(2003)0420089203　　市场比较法是根据房地产交易中的替代原用模糊的工具才能收到最佳的效果,模糊数学理则,在求取估价对象房地产的价格时,将估价对象论则是解决该类问题的最有效的工具.模糊数学房地产与近期内发生交易的类似房地产对照比在对象的相似程度识别方面,引进了贴

3、近度的概较,从已发生了交易的类似房地产的价格,修正得念,对象越贴近,贴近度越大.运用模糊数学贴近[1]出估价对象房地产价格的一种估价方法.在实度的概念计算交易案例之间的贴近程度,由贴近际估价中,选取好比较案例是一个难点,它直接影度大小排序直接选出可供比较的交易实例.[3]响和决定着市场比较法估价的最终结果.a.贴进度的定义.贴近度是指两个模糊子计算机强大的存储功能及快速的计算能力,集之间彼此相近的程度,贴近度在(0,1)之间取模糊数学定量的描述待估房地产与交易实例之间值,当贴近度等于1时,称两个模糊子集完全贴的相似程度,两者的有机结合,可以快速、准确地近;当贴进度等于0

4、时,称它们完全不贴近.选出替代性最好的交易实例,解决可比案例选择定义1若A与B为数域U上的两个模糊困难的问题.目前,已经有人提出了用专家打分法子集,则称AªB=∨[LA(u)∧LB(u)]为A与Bu

5、房地产交易实型之中,从而提高了可比案例选择的可靠度.例的资料A1,A2,⋯,An.Ti表示第i个房地产交易实例的特征向量为1　可比案例选择的基本原理Ti=(ti1,ti2,⋯,tim),(2)tij表示第i个交易实例特征因素j的隶属函数值.1.1　贴近度概念及数学模型T表示待估房地产的特征向量比较案例与待估房地产的替代性是一种模糊T=(t1,t2,⋯,tm),(3)事物,如区位、功能、交通便捷度、环境等替代指标式中,tj表示待估房地产第j个特征因素的隶属难以量化,描述它们只能以“相近”、“良好”、“便函数值.利用公式(1)计算待估房地产T与交易捷”、“优美”等描述.处理

6、这些模糊的事物,只有应实例Ti的贴近度Ri,按Ri从大到小排序,取Ri较收稿日期:2002209218.作者简介:王秀丽(19772),女,硕士研究生;武汉,华中科技大学土木工程与力学学院(430074).基金项目:国佳房地产市场比较法估价系统开发项目.©1995-2004TsinghuaTongfangOpticalDiscCo.,Ltd.Allrightsreserved.·　　　　　　　　　　　　　华　中　科　技　大　学　学　报90·(城市科学版)2003年大的作可比案例.考虑到房地产各特征因素对该应的隶属函数值.对于硬指标,其外延可以明确的物业的影响程度不同,将

7、给每个特征因素赋权重,量化,可选择其合适的隶属函数,确定其取值的变化表示其响应程度的大小,则公式(2)及(3)变为范围,将指标值代入隶属函数,求其隶属函数值.Ti=(C1ti1,C2ti2,⋯,Cmtim);(4)表1　商用房地产的主要特征因素T=(C1t1,C2t2,⋯,Cmtm),(5)特征因素权重特征因素地描述商业腹地的大小及顾客的质式中,Cj为第j个特征因素的权重,C1+C2+⋯+商业繁华程度0.25与量.繁华程度及盛衰动向、Cm=1,将公式(4)及(5)代入公式(1)得营业类型及竞争状态1包括公交的数量、线路、延伸R(T,Ti)