基于房价抑制的土地财政依赖降低途径研究

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1、基于房价抑制的土地财政依赖降低途径研究　　基于房价抑制的土地财政依赖降低途径研究　　引言　　近几年最热的话题莫过于“房价上涨”，买房始终都是中国老百姓根生蒂固的传统想法。但由于多种原因的影响，房价上涨的趋势有增无减，目前已成为老百姓解决生活问题的一大困扰。与此同时，政府等相关部门给予高度重视，并已采取相应措施，旨在抑制房价上涨。那么，房价上涨与土地财政有着怎样的关系，我们应当采取怎样的对策呢？本文一一为您呈现。　　1中国房价上涨与土地财政依赖的关系　　有句俗话说得好，“众人拾柴火焰高”。房价上涨正如这越来越高的火焰，而其中最重要的一把柴当属“土地财政”的存在。土地财政是我国特有的词汇，

2、指政府用出让土地的收益来补贴财政的做法，也被称为第二财政。二者又存在着怎样的关系呢？　　直接关系　　国有土地出让是指国家将国有土地使用权在一定的年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。具体的出让方式就是招标，拍卖，挂牌，协议四种。其中单纯的以拍卖，挂牌的方式出让土地，其本着价高者得地的原则，会进一步地哄抬土地的价格进而引起房价上涨的一系列连锁反应。并且若是土地出让的时间过长，会导致日后可出让的土地越来越少，久而久之，我们又要去哪里获得土地。这些都是土地及土地市场存在的相关问题。对应的问题都反映在房价上。　　目前，地方政府已将土地财政这一项收入与其多项支出挂

3、钩。如城市的基础设施建设，社会保障，义务教育等多方面。没有土地财政，城市的日常生活都很难进行，也就是说地方政府已经形成“依靠出卖土地，发展地方经济”的思想。大大提高了地方政府对土地财政的依赖程度，地方政府在利益的追逐或是为弥补财政支出的驱赶下，发挥手中土地砝码的最大收益限度。因此，政府对土地财政的依赖更是难舍难分，土地价格的上涨直接导致了房价的上涨。也就是说房价上涨的根本来源于土地价格的上涨。　　间接关系　　近几年，多种因素导致持续上涨的刚性需求有增无减，对一线城市的住房需求过大，同时，政府作为土地的唯一持有者，不会放过第二财政的高额收入，采取少供地，多收钱的方法出售地皮，从而使土地资

4、源的供给紧张。在这两者的作用下，供给小于需求，供需产生矛盾，房价上涨；房企老板为降低日后地皮价格上涨的风险，便大范围地囤积地皮，造成限时可利用的土地资源减少，浪费了土地资源不说，严重地影响了土地的有效使用，刺激了房价的再一次上涨。无论是刚性需求，还是囤积土地，都是土地财政在背后作怪的间接反应。　　除此之外，投资投机行为现身房地产业。投资投机行为者首先是着眼于未来中长期的利润回报，对城市及房价的价值做了评估预测，或是购房后通过出租获得租金两种基本方式来获得利润回报。对于一些收入高的人来讲，选择一项好的投资项目可以为他们带来固定收益外的额外收益，而股票市场高收益伴随着高风险，银行的收益相对

5、于投资手中则较低。近几年，房价只升不减，被很多消费者认为是很好的投资项目。因此，富有者购房的趋势已席卷一线城市，购房成为他们进行投资投机的收益工作。更不乏一些不法的投机商们更是热衷于此项投入，此种行为现身房地产业使房价的高烧“居高不下”。　　总之，土地财政的存在，一直都在直接或间接地影响着房价升降的趋势，可谓是房价上涨的罪魁祸首。唯有减轻或根除地方政府对土地财政的依赖，才会使房地产市场重获新生。　　2降低土地财政依赖的途径　　促进地方政府土地财政依赖思想转变　　首先，要端正地方政府通过“卖地”来发展地方经济，增加地方财政收入，维护城市的日常建设这种思想。要清醒地认识到，卖地不是发展经济

6、的根本方法，相反，在某些方面会给经济的发展造成不良的影响，房价无休止的上涨就是最具说服力的证据。具体怎样切实可靠地发展地方经济，地方政府应根据本地区实际情况出发，制定区域经济发展规划，找准本地区经济发展的主动力，带动本地区全面发展。以此种经济发展模式替代卖地财政问题，从根本上带动地区的经济发展，彻底地规避土地财政所带来的弊端。再者，将土地惠国的思想转变为土地惠民思想。政府作为土地的唯一持有者，显然是土地价格上涨进而引起房价上涨的根本原因。要想给房价降温还需从根本入手。建立土地供应者多元化的体系，应探索让更多的农村建设用地以有偿出让，作价入股，租赁，联营，抵押等方式早日进入市场，与政府一

7、同充当土地供应者的身份，这样就会降低房企老板购买地皮时初期成本的压力，抑制房价上涨过快。同时，也是为土地市场化做了一个铺垫，为发展市场经济打下很好的伏笔。　　最后，国家要制定相应的政策来规范不同用地的最佳供应价格。也就是使土地市场更加的公开，公平，公正，以人民的根本利益出发。具体的应将商业用地和居民生活用地区分开来对待，充分考虑居民收入水平及购房承受能力，测算判定地价在房产价格中的比重实行供应价格。商业用地可以采用拍卖的市场手段，使商业用地的透