房地产开发项目各阶段风险管理研究

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1、房地产开发项目各阶段风险管理研究一一以榆林东沙新区某小商品城项目为例摘要：房地产项0管理是一项较为复杂而充满风险的经济活动。从我国房地产业的现状入手，阐述了房地产项0风险管理的基本思想和过程，并结合具体案例分析了风险管理理论在实际中的运用，对我国房地产企业及项0管理人员正确地实施房地产项目管理有一定的借鉴作用。关键字：风险管理；房地产；项目管理1研究背景房地产项目是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业。房地产的特性决定了项H投资数额大、投资周期长、变现能力差，项目管理过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有政策变化等无形风险。近

2、年来，针对房地产市场供应结构不合理、房价上涨过快等突出问题，W家对房地产行业的调控不断加强，体现在土地和税收政策的调整、货币信贷的规模控制、上市融资等多个方面，各方面问题的叠加效应造成房地产企业出现了资金链条断裂的风险。房地产公司的土地储备占款问题则更为严重，很多开发商的土地高价买来之后，短期内没办法开发也没办法转让，从而被套牢。在房产销雋方面，现在是量价齐跌，销雋款也出现问题。近儿个刀来，京沪深等一线城市房地产市场深陷成交量清淡的困局，房价已经松动或将要明显松动，投资风险显露。因此，在房地产项目管理中，有效地识别风险，全面科学地分析评价风险，通过科学的管理防范风险，对于房地产

3、开发商进行理性投资，以及对于我W工程咨询业和施工企业满足不断变化的市场需求和面对各种挑战，促进房地产业健康有序发展都具有重大的指导意义。1.1国家强化调控导致市场风险增大1998年，我国开始实行货印化改革，试图带动我国房地产市场的发展，并解决当时N需不足的问题。在各种政策的推动T，我国房地产市场开始发育，发展速度越来越快，房价也不断上涨。至2005年，房价已经开始处在高位，国家幵始调控楼市。但是房价越调越涨，节节攀高，己经由一个经济问题演变为一个社会问题。特别是2007年和2009年，房价出现爆发式上涨，房地产市场极其火爆，供需严重失衡，房地产的投机性以及刚性需求均不段增大。房

4、价上涨过快成为我国经济运行中的突出问题。在经济快速发展、城市化进程加快、人民生活水平不断提高和资源有限的大环境下，我国房地产市场需求旺盛、价格适度上涨具有一定的必然性，但是，与我国居民的收入水平和支付能力相比，近几年，我国的房地产价格尤其是一些大城市的房价大大超过了大多数居民的购买能力。房地产价格的快速上涨己经成为我国经济运行中的突出问题，也是整个国民经济持续快速健康发展的不稳定因素。房价上涨过快异致居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。房价上涨过快加剧了地区之间和居民之间的贫富差距。房价持续过快上涨最终将异致房价下跌，从而直接威胁金融秩序的安全，进而给国民经济带来剧烈震荡。

5、房价的过快增长影响城乡统筹发展。房价的过快上涨将带动城市商务成本的提高，降低城市的综合竞争力。2009年以来，我国出台了一些列措施控制房价，但效果不佳。2010年以来我国政府接连下发了“新国四条”、“新国十条”等一系列政策措施遏制房价过快上涨，尤其是被业界称为“新国十条”的楼市新政从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”。但密集的调控政策并没有在调控房价方面发挥立竿见影的效果，政府出台一系列组合拳，到底是“调控”还是“空调”引起市场各方的热烈讨论。与此同时，由于政策调控力度的加大，对于房地产开放项目而言，其

6、市场风险不断加大。1.2房地产产业地位与起风险管理的低水平不匹配房地产作为一种稀缺性的资源，在社会与经济发展、城市建设和人居环境的改善等各个方面都有着举足轻重的地位。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化具有•I•分重要的意义。由于长期以来房地产市场持续需求大于供给，尽管目前房地产企业之间的竞争日趋激烈，房地产幵发项目的风险管理却一直未曾得到足够的重视，风险事件屡有发生，如上海“楼脆脆”、成都“楼歪歪”等事件的出现。研究表明，大型房地产项目的最终完成时间，平均比预期的要延期17%,而成木超

7、过预算的情况更加普遍，平均达到88%。此外，在我国WTO的条约中房地产部分外资可以直接进入中国市场的五年期己过，以后房地产市场将会变得更加激烈。通过与我国内地房地产最有可比性的中国香港房地产业作比较可知：香港最小的房地产公司会徳丰资产规模是国内最大的房地产公司万科的4.96倍，主营业务收入是万科的5.32倍，净利润是18.25倍。可见，我国的房地产业要与外资企业竞争必须提高企业的管理水平，特别是风险管理水平。同时随着政府宏观调控的实施，房地产市场将会闩趋成熟，商品房价格在一定时期内的上涨空间