盈亏平衡分析在商品住宅可行性研究中的应用

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1、盈亏平衡分析在商品住宅可行性研究中的应用：F045文献标识：A：1009-4202（2011）04-051-01　　摘要房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业。本文对商品住宅开发过程中不确定因素进行盈亏平衡分析，为房地产开发商的投资决策提供参考依据。　　关键词盈亏平衡分析房地产开发商品住宅　　　　一、盈亏平衡分析原理　　盈亏平衡分析，又称临界点分析，是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究房地产投资项目中的各变量之间的平衡关系，并找出项目盈亏临界点的一种技术经济分析方法。盈亏平衡点是房地产开发

2、项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与支出持平，净收入等于零。如果低于这一点所对应的生产水平，项目就会发生亏损；反之，则会获得盈利。通过盈亏平衡分析，投资者可以判断投资项目对市场需求变化的适应能力、盈利能力和抗风险能力。　　（一）固定成本和变动成本的确定　　房地产项目的开发经营成本与其他商品经营成本一样，按成本额与业务量的关系可分为固定成本和变动成本两类。　　（二）盈亏平衡点的确定　　盈亏平衡分析是通过对房地产投资项目的销售量、成本、利润相互关系的分析找出投资项目的盈亏临界。而量、本、利之间的这种关系可以通过一个数学模式来表达。即：利

3、润=销售收入-销售税金-总成本（）　　假设Z为利润；P为单位售价；Q为销售量；r为销售税率；单位变动成本；为固定成本。在对投资项目进行经济评价时，通常把单价、单位变动成本、固定成本、销售税率看作常量，把销售量和利润看作是自由变量。盈亏平衡点房地产投资所处的既不亏损也不盈利的状态，开发商的利润为零，开发商正好盈亏平衡。下面图中所示：　　总成本线与销售收入线相交点E为盈亏平衡点，此时收支平衡，所对应的销量为。在平衡点上，收入等于成本，利润等于零。线将图示区域分为两部分：左侧区域，总成本高于销售收入，是亏损区；右侧区域，销售收入高于总成本，是盈利区。

4、如果产量超过盈亏平衡点的产量，项目有盈利；而低于盈亏平衡点，项目就亏损。所以，盈亏平衡点的值越小，项目的盈利的机会就越大，亏损的风险就越小。　　二、盈亏平衡分析在商品住宅可行性研究中的应用　　盈亏平衡分析点是开发商利润为零（Z=0），此时开发项目正好盈亏平衡。　　1．盈亏平衡分析点销售量是项目在不发生亏损，产品必须达到的销售量，它说明当项目的销售量达到时，项目的总收入等于总支出。与预计产品的销售量之间的差距越大，说明该房地产投资项目承受市场风险的能力越强。　　2．盈亏平衡分析点销售收入是项目若不发生亏损，产品必须达到的最低收入。与预计销售收入距

5、离越大，说明该房地产投资项目抗风险能力越强。　　3．盈亏平衡分析点销售单价是项目若不发生亏损，产品必须达到的最低售价。与预计售价之间的差距越大，说明该房地产投资项目承受跌价风险的能力越强。　　4．盈亏平衡分析点生产能力利用率为，计划建设房地产产品的全部产量为。最低生产能力利用率表示达到盈亏平衡时，临界点销售量与计划建设房地产产量的比率。是保证企业不亏本的最低生产能力利用率的要求比率。　　三、商品住宅可行性研究盈亏平衡分析实例　　某房地产开发公司，生产住宅建筑预制构件产品，年计划生产能力为60000件，每件售价为3200元，年预计销售收入为1.9

6、2亿元，固定成本为5768万元，每件产品耗用变动成本为1552.2元，生产总成本为15081.2万元，产品销售税率为8.75%，求该公司预制构件产品的实际产量、销售价格、销售收入和生产能力利用率的临界点。　　分析：○1盈亏平衡分析点销售量　　○2盈亏平衡分析点销售单价　　○3盈亏平衡分析点销售收入　　○4盈亏平衡分析点生产能力利用率　　以上结果表明：第一，该项目在生产或销售过程中假如由于市场形势不好，销售量从原来的60000件减少至42170件，项目不会亏本，说明项目有一定的适应市场需求量变化的能力。第二，产品销售价格可以由原定的每件3200元

7、降至每件2755元，说明项目在售价上具有一定的适应市场竞争和变化的能力。第三，销售收入由原计划年收入的1.92亿元降至1.35亿元，说明在年销售收入上具有较强的承受市场风险的能力。第四，该公司生产能力只需达到原来年产量60000件的70.28%即可保本，说明项目具有较强的抗风险能力和盈利能力。　　四、盈亏平衡分析法在房地产投资中存在的问题、对策以及意义　　盈亏平衡分析法是房地产投资中重要的经济分析方法，但这种方法在应用中也存在一定的局限性：第一，实际投资活动中，产品销售收入与销售量，成本费用与产量，并不一定呈现线性关系。第二，盈亏平衡分析法虽然

8、能度量投资风险，但并不能揭示投资活动中出现风险的根源。　　研究商品住宅开发过程中不确定因素与收益之间的关系对开发商、消费者和政府都有重要的意义，通过对