中国进入房地产投资信托时代

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1、中国进入房地产投资信托时代中国房地产进入投资信托时代在这里，我们想用传统的方式审视一下自己：中国的商人比较注重个体商业机会的把握而不注重整体商业模式的研究，这一点在兴于上世纪九十年代初期的中国房地产界尤为突出。但是，在中国的房地产业摇摇晃晃地走过了20个春秋之后，当城镇居民购买住房的热情空前高涨的，银行按揭体系逐渐形成，境内外养老基金和保险公司寻求新的投资方向和投资工具的时候，房地产商业模式的研究和房地产商角色的转变已经成为一个迫在眉睫的问题。那些具有远大志向和战略远见的房地产老总都会不约而同地询问自己一个问

2、题：10年后如果我只是又多盖了10座楼或者20座楼，我会满意吗?成熟房地产的循环定律通过研究经济比较发达的美国的房地产业我们发现，一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环，三个小循环合在一起又组成了一个大循环。这三个小循环分别是：以房地产开发商为核心的房地产开发循环以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环以及以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。中国的房地产业用了20年的时间，只构造了第一个小循环。今天，另两个小循环随着产业本身的深入发展以及周边环境的不断成熟开始呼之欲出。从概念上讲，中国

3、的房地产商到目前为止基本上还都是兼具房地产投资功能的房地产开发商。纯粹的房地产投资管理公司和信托基金都还没有出现。我们认为，投资循环的形成过程是中国房地产开发商在未来五到十年所面临的最大的一次商业机会。谁把握住这个机会，谁就可以成功地完成从房地产开发向房地产投资管理、从物业驱动到资本驱动、从经营项目到经营企业的“向上”转型。在房地产投资这个小循环中，房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs)是一个核心的概念。房地产投资信托类似于共同基金，是由个人或机构投资者共同出资

4、组成一个投资房地产的专设公司。不同的房地产投资信托根据投资人的要求和基金章程会有不同的物业类型(如住宅、写字楼、仓库、零售等)和地理区域的侧重。一家房地产投资管理公司可以管理很多不同的REITs，也可以把自己变成一个大的REIT。在美国，房地产投资信托早在1960年就出现了，但是到1986年税法改革降低了其它一些房地产投资工具的吸引力之后REITs才真正有了长足的发展。九十年代，许多原来私有的房地产合伙投资基金以及房地产投资管理和物业开发公司也纷纷转型为REITs并一跃成为资金充沛、运作透明的上市公司。目前，

5、美国大约有500多个REITs，其中有200家左右为已经上市的公募基金，剩余的为私募基金。公募REITs的市值总额已经从1992年底的160亿美元骤增到2001年的1550亿美元。房地产投资信托的发展带来了以下几个方面的变革。首先，由于公募REITs的诞生，大到大型机构投资人(养老基金、商业银行、保险公司等)、小到个人投资者都可以参与房地产的投资，从而极大地壮大了房地产的投资者队伍。正是因为有了REITs，美国的房地产业从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。其次，REITs专业

6、化的*作使得房地产投资越来越接近债券投资，房地产投资人逐渐从投机行为转向理性投资行为，同时REITs的多样性和灵活性可以使得房地产投资人能够根据各自的需求和市场判断量体裁衣地进入这个行业。第三，房地产行业进一步细分，出现了专门的房地产投资管理公司、土地吞吐公司、物业开发公司、物业管理公司等，从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。中国要想建立起健康、顺畅的房地产投资循环，同样需要房地产投资信托市场的发展。虽然中国目前暂时没有配套的税收优惠政策凸现房地产投资信托的税收好处，但是我认为催生房地产投资信托的大环境

7、已经初步形成。首先，WTO之后国内基金管理业、保险业和银行业的规范发展正在快速打造房地产投资信托的买方需求，它们被允许进入房地产业应该只是一个时间的问题。其次，目前境外开始有相当数量的游资已经开始把注意力转向北京、上海等地的房地产市场在这个时候不失时机地推出房地产投资信托应该是明智之举。与此同时，越来越多的房地产发展商已经意识按照原有商业模式发展的局限性，他们正在迫切地寻求模式上的突破与创新。走上房地产投资信托之路根据目前中国的实际情况，我们认为比较可行的路径是先通过成立私募房地产投资信托把商业模式建立起来，

8、等到私募信托发展到一定规模的时候通过推动相关立法寻求税收上的优惠，然后再把私募信托上市转化为公募信托或者发起设立新的公募信托。今天的房地产开发公司将会逐渐走向分化，有的能够“向上”发展成为专业的房地产投资管理机构，有的则会继续埋头于开发成为房地产投资管理机构的商业合作伙伴，也有的会二者兼备但是投资和开发功能相对独立。从商业模式上说，房地产投资信托将把募集到的资金主要用于购买现成的物业(这些物业可能是