物业服务合同抗辩权的行使与限制

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1、物业服务合同抗辩权的行使与限制：D923.6文献标识：A：1009-4202（2011）04-316-02　　摘要由于物业服务合同的特殊性，导致物业服务合同纠纷日益增多。因此，2009年5月最高人民法院正式颁布了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对物业服务合同抗辩权的行使与限制作了规定，对于平衡业主与物业公司的利益关系具有积极意义，但仍有必要适当强化对业主行使抗辩权的限制。　　关键词物业服务合同抗辩权的行使抗辩权的限制　　　　一、物业服务合同　　物业服务合同是指业主委员会与物业服务企业签订的，根据《物权法》的有关规定，由物

2、业服务公司提供物业服务，业主支付服务费的书面合同。物业服务合同是平等主体之间签订的民事合同，因此也适用合同法的一般原则。但是物业服务合同又有其特殊性，它分为前期物业服务合同和普通物业服务合同①。根据我国《物业管理条例》第21条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”又据该法第15条规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”由此可见，不管是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，业主均不是直接的合同签订者。在实践中，这恰恰是业主经常据此而拒绝接受合同约束的重

3、要理由，他们认为自己并非物业服务合同的当事人。　　二、物业服务合同抗辩权的行使　　（一）业主行使抗辩权的表现形式　　在物业服务合同中，业主行使抗辩权的表现形式有：（1）业主违约或者违规收费的抗辩。根据《解释》第5条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”（2）物业服务存在瑕疵的抗辩。在物业服务企业起诉业主支付物业服务费案件中，大约80%以上的业主都会以物业服务企业提供的

4、物业管理服务质量不到位作为抗辩理由。如果物业公司履行的物业服务、营造的小区环境未达到合同约定的要求，业主就有可能行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，拒交物业费。（3）物业服务合同关系已经终止的抗辩。“如果物业服务企业在物业服务合同的权利义务终止后，仍然继续提供物业服务，并以此为由主张存在事实上的物业服务关系，要求业主支付物业费，业主即可依《解释》第10条第2款主张物业服务合同关系已经终止的抗辩。同时还可以要求物业服务企业承担侵权责任②。”（4）经过诉讼时效的抗辩同其他合同债权请求权一样，物业费请求权也会因为诉讼时效的经过而丧失胜诉权。物业服务企业提供的物业

5、服务具有公共性，其针对的是全体业主而不是单个业主，一旦提供服务，全体业主都可以享受。由此，在业主欠费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证支付物业费的业主的利益。因此对于这种抗辩权的认定应当从严把握。　　（二）物业公司行使抗辩权的表现形式　　根据《审理物业服务纠纷案件的解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”因此，物业公司行使抗辩权的表现形式主要有：（1）在少数业主未按合同约定的期

6、限缴纳物业费时，物业公司为了维护自身的合法权益，行使先履行抗辩权，拒绝为这些业主履行专属于其的部分服务项目。直至业主补缴拖欠的全部物业费。（2）在较多业主拖欠物业费时，物业公司减少，甚至停止提供所有小区物业服务。这是物业公司行使先履行抗辩权的另一种情况，但应当谨慎行使。因为物业公司停止物业服务后，小区环境将迅速恶化，给业主生活带来极度不便，而且会损害已缴纳物业费的业主权益，进一步激化业主与物业公司之间的矛盾。　　三、物业服务合同抗辩权的限制　　（一）业主行使抗辩权的限制　　1．不能以并非物业服务合同当事人为由抗辩。前期物业服务合同是为第三人利益的合同，属

7、于涉他合同，是建设单位和物业服务企业之间订立的为业主利益的合同。因此前期物业服务合同的效力及于当时尚未入住的业主，业主入住之后，应当接受前期物业服务合同的约束。故业主对于前期物业合同不能以非合同当事人为由进行抗辩。基于这样的理由提出抗辩的，法院不采纳③。同样，不管是前期物业服务合同，还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，只要是当事人的真实意思表示，依法成立，就发生合同的效力，双方当事人都必须遵守，享有权利，承担义务。　　2．不能以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩。根据《解释》第6条，业主不能仅以未享受相关物业服务如因出国而未享受服务，或者

8、无需接受相关物业服务来抗辩。因为选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服