铁狮门与凯德置地金融地产模式之鉴

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1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方铁狮门与凯德置地金融地产模式之鉴2013-8-1311:29

2、 发布者: 马艳楠 

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4、 评论:0[摘要]一手从事房地产开发业务，一手发行并管理房地产投资基金，作为较早进入房地产金融领域的地产商，美国的铁狮门（TishmanSpeyer）和新加坡的凯德置地（Capitaland）可谓个中翘楚。一、金融地产溯源传统房地产开发，...   一手从事房地产开发业务，一手发行并管理房地产投资基金，作为较早进入房地产金融领域的地产商，美国的铁狮门（Tish

5、manSpeyer）和新加坡的凯德置地（Capitaland）可谓个中翘楚。一、金融地产溯源   传统房地产开发，主要以银行贷款、上市融资的手段获取资金，并通过投资拿地、营销策划、设计管理、工程管理，直至最终销售或租赁，以获取利润和投资回报。金融地产通常以发行房地产投资基金的方式募集资金，一方面突破了传统的融资渠道，获取资金更为灵活，另一方面，通过发行并管理基金，收取基金管理费、项目管理费，利用金融杠杆，成倍放大收益，在保留传统房地产开发业务的同时，创造了新的利润增长点。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------

6、文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方什么是房地产投资基金呢？它是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，并促进房地产市场健康发展。一般来说，常见的房地产投资基金有三种形式：单一信托计划、有限合伙基金、REITs基金[i]。下表是对这三种形式的简单比较：    铁狮门与凯德置地金融地产模式之鉴   在2006年修订《

7、合伙企业法》前，国内市场上常见的是信托计划的融资，有限合伙基金的成立，是2006年之后的新事物，而REITs基金，则是国外市场上商业地产打包上市的主要形式。一般来说，信托计划的由信托计划的发行主体信托公司发行，用合同的形式，将投资者的资金聚集起来，投资于特定的房地产开发项目（股权或债权，甚至可以是物权；投资的产品类型可以是住宅项目，也可以是商业项目），并用合同条款的形式，规定投资者的受益方式和受益比例。而投资者也可根据风险承受意愿和预期回报的不同，分为优先方和劣后方，优先方为第一序列的受益人，受益金额固定，风险较低，潜在损失较小，劣后方为第二序列的受益人，受益金

8、额上不封顶，但风险较高，潜在损失较大。下图为某信托计划的示意图，有助于我们对信托计划的交易结构形成清晰的认识：  信托计划本质上是信托公司发起的多边契约行为，在法律上不具有独立法人的地位，信托计划的收益通过合同条款的安排，在优先受益人和劣后受益人之间进行分配，信托公司收取管理费用。其优点是形式灵活，有优质项目但资金链紧张的企业，可以通过信托计划解燃眉之急，但信托公司会收取较高的管理费用。   在《合伙企业法》修订之后，出现了有限合伙基金这种形式。有限合伙基金，将合伙人分为普通合伙人（GeneralPartner）和有限合伙人（Limited----------专

9、业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方Partner）。基金公司或信托公司充当GP，负责基金运营管理，并为基金债务负无限连带责任，在分享收益时，GP除收取固定管理费外，在超额盈利部分会提取分成（一般是2：20原则），普通投资者充当LP角色，不负责基金的运作管理，并以出资额为限对基金债务负责。这种组织形式和激励制度上的突破，极大的调动了GP的积极性，也为公众资金找到了新的投资渠道。国外成熟市场上运营的房地产

10、投资基金，除REITs外，非上市部分主要是以有限合伙的形式存在的。   第三种形式，REITs基金，由于国内证券市场尚未允许此种证券公开上市，一些优质商业资产采取了境外上市的方法。现在较多采用协议控制[ii]的方式，[1]将境内资产转移至境外证券市场上市。二、铁狮门：“高杠杆”地产基金模式   自1978年以来，铁狮门收购、开发及运营了超过325个项目，总价值超过502亿美金，这些项目涵盖美国、欧洲、拉丁美洲及亚洲，包括地标性的建筑，如纽约的洛克菲勒中心（RockefellerCenter）、克里斯勒中心（ChryslerCenter）、柏林的索尼中心（Sony

11、Center）等。多年成