中国如何就物业税立法

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1、中国如何就物业税立法

2、第1　　自从中共中央十六届三中全会决议提出「要实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一的物业税」以来，学术界关于物业税立法的探讨越来越多。但是，在学者的论述中，存在着许多想当然的制度设计，如果这些建议被付诸实施，将会给中国税收制度改革带来巨大的负面影响。所以，我们有必要对一些学者的观点进行认真分析。　　首先，物业税到底是一种什么性质的税收？从法律上来说，物业税是对不动产征收的统一税。在不同的国家，物业税制度是完全不同的。有的国家将不动产划分为若干种类，然后根据不动产种类设计不同的税收制度。这种征税方式公平、直接，

3、但是，操作难度较大。具体到我国而言，由于当前不动产管理存在着许多交叉和疏漏，所以，分类征收必然会带来许多纳税环节的不公正。正是基于这样的现实考虑，中共中央才提出了对不动产开征统一的物业税立法建议。如果我们没有看到立法的基础和着眼点，没有看到立法所要解决的根本问题所在，而照抄西方国家的一些立法经验，制定出繁琐的制度实施细则，那么，必然会违背我们当初制度设计的初衷。现在，我们在考虑进行制度设计时，一定要删繁就简，防止增加市场主体的税收负担。设评估机构不合实际　　其次，如何进行物业税征收？物业税是一种财产税。它是对现存的财产进行征税。财产的评估是征

4、税的前提和基础。从法律上来说，只要国家确定了明确的税率，根据财产评估的价值很容易确定应纳税额。但是，考虑到我国当前不动产评估的现状，我们必须对这一制度实施的成本有清晰的认识。在我国，不动产评估中存在着很大的随意性。如果将征税的希望寄托在现有的资产评估机构身上，那么，中国的物业税制度必然会变形。所以，我们必须找到解决不动产价值评估最佳的办法，只有这样，才能防止社会中介机构不当参与，导致国家与业主之间发生利益倾斜。从根本上来说，物业税的征收应该有一个原始起点，国家在立法时就应该预见到物业价值变动情况，并且事先确定好征税的依据。有些学者盲目照抄某些

5、西方国家的征税办法，提倡在我国建立专门的评估机构，并且制订评估手册指导评估师的工作。这是一种想当然的建议，在现实生活中，这样做不但会增加交易的成本，减少国家的税收，而且还会抑制市场交易活动，对市场主体造成损害。最好的办法是，在物业税立法时，明确规定计征的依据和不动产作价标准，在实际操作中严格依照法律征收物业税。　　科学划分中央地方利益　　第三，物业税是中央税还是地方税？在我国宏观调控大背景下，物业税制度设计最直接的任务就是解决房地产开发市场的混乱问题。因此，物业税的宏观调控职能必须凸显出来。从本质上来说，税收制度应该坚持中性原则，不能随意通过

6、税收形式干预市场交易。但是，税收制度毕竟是市场经济条件下的重要分配制度，物业税的开征必然会在国家与市场主体之间发生财产关系的变动，必然会影响到交易的成本。因此，国家在进行制度设计时，一定要做到立法主旨明确，不能胡子眉毛一把抓。如果开征物业税的直接目的是为了国家的宏观调控，那么，应当将税收集中到中央政府手中；如果开征物业税的直接目的是为了平衡中央与地方的财产关系，那么，应当在立法时科学地划分中央与地方的利益分配关系，防止在中央和地方出现新的利益矛盾。有的学者主张，应当在法律规定之外，赋予地方政府一部分征收物业税的权力，让地方政府根据本地实际情况

7、，确定税率和减免税的范围。这是一种错误的想法。根据中华人民共和国《立法法》的规定，税收制度只能制定为法律。　　第四，物业税的征收范围如何确定？在我国商品房买卖中，当事人已经向国家缴纳了有关税费，开征物业税必然会产生新的矛盾。对于那些购买商品房时一次性缴纳不动产各种税费的人来说，可能会面临新的税收负担。如果让这部分人免去物业税，那么，又会使后来的购房者感觉不公。有人提出应当「新房新办法、老房老办法」，不能在制度的实施中一刀切。这又是一个缺乏可操作性的建议。从根本上来说，负担是否合理才是立法者应当关注的重心。如果应纳税额基本确定，那么在过渡时期，

8、可以根据商品房的价值确定税率，一视同仁，充分体现税收公平性原则。　　不能替代所有不动产税　　第五，物业税能否代替当前的不动产所有税种？物业税在一定的程度上整合了我国财产税收制度。但是由于不动产的范围很大，不可能由统一的物业税代替所有的不动产税。其实，在任何国家，物业税只能归并一部分税费，并不能解决所有环节的税费问题。在制定物业税的过程中，我们也要防止「黄宗羲定律」重演，要千方百计地预防不动产税收整合后，出现新的不合理税种。我们必须详细计算征税成本，科学地设计纳税的时间和依据。总之，对物业税要寄予厚望，但不要有不切实际的幻想。应该在充分调研的基

9、础上，确定物业税的征税范围和征税办法。　　从整体来看，我国税收法律体系效力不高，体系分散。因此，我们要尽快着手统一税收法典的起草工作。在此之前，一定要明确「税收法定