万科集团标准工期详解

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1、项目标准工期解读陈彧2013年9月目录一、集团标准工期详解二、合理工期三、压缩工期一、集团标准工期详解关键路径：主体－砌筑－抹灰－外墙涂料－落外架集团标准工期从基础开始：30+20*地下室层数+12*裙楼层数+25*转换层数+6*标准层数+80+4*楼栋层数+150+雨季+春节+其他影响因素到毛坯交付1、地下室工程内容天数备注桩基、土方、支护桩基以现场为准30-120土方及基坑支护以现场为准30-120基础垫层砼施工至出正负零基础结构30包含清土、垫层、接截桩、砖胎模、承台底板结构地下室结构20/层2、主体、落架工程内容天数备注裙房12/层转换层25/层标准层6/层屋面10斜屋面增加12天落架

2、81+4NN为楼层数竣工备案150落架结束至交付说明：1、每一层砌筑完成时间为32天，斜顶砖完成后间歇7天方可进行下道工序；形成流水作业后，3天砌筑一层；2、每一层砌筑至抹灰完成，总工期为45天。3、81天：14天为封顶结构养护时间，5天为顶层拆模清理时间，37天为顶层砌筑及间歇时间，18天为顶层抹灰及养护、干燥时间，7天为顶层基层修补和顶层涂料时间。4、4天:1天基层修补、移交，1天涂料流水，2天拆架（含电梯）。3、砌筑、抹灰说明：1、工序1-2可前置，工序1-13为一层砌筑全部完成至可抹灰施工，总计32天；2、工序14-15为开始抹灰至外门窗收口完毕（认为外墙抹灰为关键线路），总计13天；

3、3、砌筑抹灰单层工期为45天。砌筑工序抹灰工序3、砌筑、抹灰楼层32F15F砌筑单层工期3232砌筑开始日期1月1日1月1日砌筑结束日期3月26日2月20日砌筑总工期8450砌筑层均工期2.6253.333333抹灰单层工期1313抹灰开始时间2月4日2月4日抹灰结束时间4月7日3月4日抹灰总工期6228抹灰层均工期1.93751.866667由理论工期大概得出：形成流水后砌筑3天一层，抹灰2天一层。4、其他因素影响因素天数备注雨季20建筑体形系数复杂工期5-10%地形地貌影响增加工期工期10-15%跨春节205、装修楼栋高度工期备注10F6+1月1个月为评估时间11-30F7+1月1个月为评

4、估时间31F以上8+1月1个月为评估时间以完成施工样板房联合验收为开始计算工期二、合理工期1、实际工期调整原则：（1）在采取相应技术措施的情况下，实际工期可适当进行调整，但禁止超过10%。（2）当多层建筑采取多套模板时，每层工期不少于6天。2、关键线路分析：（1）主体：6天一层，是保证质量的基本前提，不可压缩；（2）砌筑：关键在于提前介入，基本封顶后砌筑结束；（3）抹灰：抹灰分室内与外墙，外墙抹灰2天，室内抹灰2天，室内抹灰不受主体结构封顶影响，可以提前进行，楼层越高可以提前的时间越明显，但提前以后，外墙抹灰变成关键工序；（4）外墙涂料：主要受外墙抹灰影响；（5）落架：电梯落架受室内地坪或室内

5、电梯开通时间影响。如何通过合理的工序搭接，实现标准工期。1、合理工期——主体砌筑工序一、主体结构施工与砌筑开始流水时间关系：N1：3*楼层＝6（楼层-N1）+32以18层为例理论开始流水时间为：3×18＝6×（18-N1）+32，介入楼层为14层。以33层为例理论开始流水时间为：3×33＝6×（33-N1）+32，介入楼层为22层。根据集团要求主体进入7层时，开始砌筑介入工作，那么可以推导出：1、33层高楼栋从砌筑准备至砌筑正常开始流水的时间为90天；2、18层高楼栋从砌筑准备至砌筑正常开始流水的时间为42天。在此期间甲方项目部至少需要完成A、装修水电图纸；B、铝合金图纸；C、铝合金样板层安装

6、；D、弱电图纸；E、砌筑样板层（含水电铝合金）完成并通过验收。。。。2、合理工期——砌筑抹灰工序二、砌筑与内墙抹灰开始流水的时间关系：N1:2*楼层=3*（楼层-N1）+13以18层为例抹灰理论开始流水时间为：2*18＝3*（18-N1）+13，抹灰开始流水时间为砌筑完成10层；以33层为例抹灰理论开始流水时间为：2*33＝3*（33-N1）+13，抹灰开始流水时间为砌筑完成17层。理论上从完成砌筑样板层验收（砌筑流水开始）至内墙抹灰大面积开始之间时间：18层楼栋为24天；33层楼栋为48天。在此期间在此期间甲方项目部至少需要完成：A、防火门样板层安装（需要前置）；B、入户门样板层安装（需要前

7、置）；C、消防设施样板层安装（需要前置）；D、抹灰样板层（含公共部位）完成并通过验收。4、合理工期——小结以33层建筑为例：1、砌筑开始介入时间为主体7层，主体进入22层后如果砌筑样板层还未完成验收也未开始正常流水作业则判定工期延误。2、抹灰开始介入时间为主体22层，主体进入25层后如果抹灰工程样板层还未通过验收也未开始正常流水则判定工期延误。3、主、砌、抹三个阶段中，抹灰工程最容易影响工期，另外