我国房地产投融资格局分析及路径选择

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1、我国房地产投融资格局分析及路径选择近年来，我国房地产业高速发展，成为国民经济増长的重要推动力。房地产投入的资金量巨大，建设周期长，属于典型的资本密集型产业，房地产业的发展离不开金融的支持，特别是房地产既可作为投资品也可作为抵押品的特性，更注定了其与金融千丝万缕的联系。房地产又是个周期性行业，经济景气周期及宏观政策影响房地产的兴衰。2003年以来房价一路攀升，不仅房地产开发热，人们的购房热情也随之高涨;至2004年，我国针对局部经济过热实施了一系列宏观调控措施，房地产业作为“降温”对象遭遇了“房地产政策年”，国家针对土地、信贷等出台了一系列的政策，信贷政策的收紧使房地产开发商陷入融资困境。由

2、于自有资金少、过于依赖银行贷款以及其它融资渠道不畅等原因，大部分房地产企业遭遇资金周转困难，甚至面临资金链断裂的危险。一方面房地产业需要的资金迟迟无法到位，另一方面我国本外币储蓄存款己达1423万亿元人民币（2005年9月底)，如此巨额的资金正苦于没有合适的投资对象、急需建立新的投资渠道。房地产投、融资两难局面揭示了房地产金融体系的不健全。一、我国房地产业的发展现状自1998年我国扩大内需政策以及住房货币化改革以来，随着城镇化步伐的加快，房地产业得到了快速发展。2003年8月国务院18号文件“促进房地产市场持续健康发展的通知”首次明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，己经成为国民经济的支

3、柱产业。”同时，房地产又是个暴利行业，据中央统战部、全国工商联、中国民营企业研究会2005年发布的调查报告显示，我国私营企业房地产行业税后净利润比平均水平高出5倍。高利润行业自然也成为资金倾注的焦点，哪里利润丰厚，哪里就集结众多趋利的商人，2004年我国建筑业企业单位数达53309家，比上年新増4621家，増幅达95%，全年房地产开发投资13158亿元，比上年増长281%。这些房地产企业普遍规模偏小，公司治理结构不完善，资产负债率偏高，1997年以来房地产开发企业的资产负债率保持在75%左右。适度的资产负债比率利于企业使用财务杠杆提高自有资金的收益率，而过高的资产负债率则容易使借款人选择投

4、资高风险高收益的项目，这是因为高负债使得借款人将项目的不确定性风险转嫁给银行等债权人，冒险的结果使企业有望得到的利润丰厚而损失有限。中国人民银行统计显示，房地产贷款的余额1998年为310623亿元，2004年底达到263063亿元，6年间年均増长428%。二、我国房地产投融资格局分析随着房地产业的不断发展，房地产的金融属性和投资功能日益显现，房地产市场的稳定关系到国家金融体系的安全，这就取决于我国是否拥有一个市场化的健康的投融资格局。房地产投融资是个庞大而纷繁交错的体系，针对不同个体、不同时期或角度，房地产投融资就有不同的形式，因此有必要对我国现在的房地产投融资格局进行全方位的分析。(珨

5、)融资对象按融资对象是个人还是企业来划分，有个人住房贷款和房地产企业融资两种类型。1■个人住房贷款。个人住房贷款是指经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。目前我国个人住房贷款以住房公积金为核心、通过商业银行房地产信贷部为运行主体向个人购房者发放贷款。居民个人购房贷款増长较快，从1998年的4262亿元，2004年己増加到160023亿元，年均増长83%。四大国有商业银行个人住房的不良贷款率为15%左

6、右，算得上是一项优质业务。不过根据“121号文”?规定，对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定，个人房贷的门槛及成本有所抬高。又由于2005年开始实施的“最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定”第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这就意味着如果贷款人只有一套住房又无力还贷，那么银行不可以将该房产作为抵押物进行拍卖，个人住房贷款的风险有所増加。2房地产开发企业融资。房地

7、产开发企业融资分为内部融资和外部融资。房地产开发企业的内部融资是指开发企业利用现有资金或扩大自有资金基础的融资，包括“抵押、贴现股票和债券而获得的现金”、“预收购房定金和购房款”和企业留存收益等。外部融资包括债务性融资和权益性融资。债务性融资包括直接债务融资如工程承包融资、租赁融资、回租、回买和发行企业债券，间接债务融资包括银行贷款和其它融资机构贷款。权益性融资包括上市融资、合作开发融资和权益性房地产投资信托，其中上市融