浅议征迁企业损失补偿问题

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1、浅议征迁企业损失补偿问题何振宏［摘要］征迁企业安置是近年来一项重要的工作，如何合理的补偿拆迁企业面临的有形资产损失、无形资产损失和恢复重建风险的分析，评析了现行拆迁补偿政策，提出了补偿政策法规和辅助补偿手段方面的建议，以降低企业征迁的风险。［关键词］有形资产损失；无形资产损失；企业拆迁；拆迁补偿政策随着和谐社会建设的推进，以公共利益为目的进行项目建没将是政府的重要职责，同时由于国家产业政策调整、环保政策和安全政策的强化带来的城市拆迁更加频繁，房屋拆迁已成为城市建设和发展的重要活动，关系到城市现代化建

2、设的进程，在基础设施建设中，涉及大量企业的征地拆迁工作，也会产生大量需安置补偿的企业，而整个安置工作的核心是对受影响企业进行补偿，能否做到公正、合理、全面的补偿将决定企业安置的实际效果，同时也是基础设施能否顺利进行的关键。其中企业拆迁往往是最复杂也是最容易被忽视的环节。由于企业房屋具有经营性质，拆迁评估时不仅要考虑到现有的经营收入损失，停产停业损失，还要考虑到企业搬迁恢复的过渡阶段可能存在的风险。企业折迁面临的风险企业拆迁，除了房屋拆迁、附着物拆除、设备搬迁和土地占用，还会导致原有厂址多年维系的商誉

3、的丧失形成的无形损失。因此，企业拆迁面临的不仅包括这些有形资产的损失，还包括无形资产的损失。一、吃透征迁政策，合理评估企业补偿资产的价值企业拆迁导致的有形资产损失对企业而言，最大的资源是土地资源。企业取得土地使用权的方式多种多样，除以划拨、出让方式取得土地使用权外，还有的是在改制过程中，把土地使用权折价，作为企业资产所得。此外，通过租赁城市用地，甚至以乡镇或村镇企业形式租用集体土地者也大量存在。另外，企业对土地的利用情况也不尽相同。有的占地面积和建筑面积都很大，有的土地面积远远多于建筑面积，有的在空

4、地上自行修建厂房或职工宿舍，有的将土地出租给其他企业单位，从而在拆迁中遇到“厂中厂”。可见无论是哪一种类型的企业，失去土地，都是企业最大的有形资产损失。然而根据拆迁法规，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物。企业拆迁的风险评估与补偿及附属物。对空地或者净地的补偿，目前拆迁法规尚未对土地使用权补偿问题做出明确规定。在得知企业拆迁消息后，企业内部的人力资源将会发生变化，一般技能的工人可能自愿选择去留，企业可在新建后重新招聘，较为容易。而技术工人对比“去和留”的成本，发现若辞职离开，可以很容易在别的企业找到新

5、的工作直接上岗，若留下，跟随现有企业搬迁，则需要冒停工损失的风险，尽管企业为了挽留他们会给予一定的补贴，但搬迁后的企业是否能够比现在企业的效益更好却是一个不确定因素，而且搬迁后企业的地点交通方便程度也是他们考虑的重要因素。而技术工人对于企业来说是提高竞争力的一个重要因素，这类工人往往比较稀缺，培训一般工人成为技术工人需要高额的培训费用和大量的时间，失去熟练工人对拆迁企业来说无疑是雪上加霜。企业恢复重建的风险企业恢复重建的过程，也是有形资产和无形资产重建和恢复的过程。能否得到合理补偿，而补偿是否能够恢

6、复重建对于企业来说至关重要。由于补偿标准的滞后性，与市场价格往往存在“时间差”使得企业很难恢复生产经营到扩迁前的水平。过渡期长短和恢复程度直接关系企业重建后的经营水平。二、明白补偿政策缺失，征迁企业部分损失很难补偿停产停业损失补偿的问题，在对停产停业和非住宅房屋营业性损失的补偿上，地方政府一般采用协商价格和按照房屋拆迁补偿费总和的百分比上限补偿的方式。对于前一种方式，是在一定的价格基础上进行协商，迖到双方满意的情况下签订拆迁协议。虽然在表面上看是一种很公平的做法，但是在双方的谈判中，企业相对于政府来

7、说仍然是一个弱势者，政府的决策对于企业的生存和发展有着直接的联系，企业考虑到将来若继续在该地经营，不可以得罪政府部门，因此在谈判中始终控制一个心理价位，只要不低于就可以;而政府在同企业谈判中往往考虑不到房屋拆迁带来的无形资产损失，而是多寻找企业和店铺如何违规生产，偷税漏税的把柄作为谈判条件，这样形成的协商价格往往不能反映企业拆迁造成的真实损失。对于后一种方式，对于规模较大的企业，往往可以得到较为合理的补偿来恢复生产经营；对于规模较小者，抵御风险的能力较弱，由于房屋拆迁补偿费总和数量并不大，停产停业损

8、失补偿也相应较少，可能造成企业过渡期间负担过大而倒闭，无法继续经营。企业无形资产损失补偿目前仍是空白在现有的政策、法规和条例中，对企业无形资产的损失并未考虑周全，甚至没有被考虑过。而无形资产一旦损失，很难在短时期内恢复到从前，有些甚至会永远丧失。在目前的企业拆迁评估中，忽视了对无形资产的评估，即使有考虑，也主要是知识产权类容易发现的无形资产的评估，而对契约类、关系类和综合类无形资产的评估并没有政策依据。企业周转过渡恢复期的损失补助同样缺乏依据，一般地市拆迁补偿政策和评