浅析房产测绘中的问题和解决方法

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1、浅析房产测绘中的问题和解决方法周邦芳？王路？南京鹏辉房地产服务有限公司210000【摘要】房地产测绘是为房地产业提供服务的一项专业服务性技术活动。随着房产测绘市场化的发展，由于机制的不完善、备案制度的欠缺以及监管机构尚未健全，使一些城市的房产测绘市场出现了混乱和无序的状况，给新兴的房地产测绘市场带来了一些问题。引言：房产测绘是通过测绘技术、测绘仪器和测绘手段，测定土地、房屋及其房地产的权属状况、自然状况、数量、质量、位置及利用状况的专业测绘。房产测绘的目的是为了保证房屋及其用地等相关信息的公平、公正、完整、准确,可以有效地规范房

2、产市场的交易行为，切实保证交易人的合法权益。木文主要探讨房产测绘的重要性和测绘的作用。一.房产测量中常见问题1、关于商品房销售合同中3%的面积差面积误差比的含义产权登记面积一合同约定面积《合同》中面积误差比=一≤3%合同约定面积上述公式中，产权登记面积就是有房产测量资格房测单位根据《房产测量规范》的规定测量计算出的登记面积。合同约定面积可能是房产测量部门预测算的，可能是设计部门图纸上的，也可能是开发单位销售部门自己测算的，也可能是虚拟的，估算的。如果假定以上的面积都是准确的话，加上实测也在《规范》允许的误差范围之内，（含边

3、长误差、面积误差），则面积误差比这个公式是有问题的。1.2确权面积精度的含义与面积、误差比不是同一概念。房产测量人员在测量房屋的建面，以及产权面积吋，由于仪器、天气、环境、技术水平等因素，对某一房屋测量后，或者多次测量后，结果水平不一定相同，必定会产生误差。但是即使是低级（三级）精度，面积在100m2的房屋，允许误差只能1.40m2,相对误差1/145。2、检定仪器和棱镜常数问题由于房产测量精度要求高，0前开展的房产测量工作一般都采用内外业一体化数字房产测量方法，在房产测量吋必须使用资质部门检定过的仪器进行测量.对于全站仪而言，

4、主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测量碎部测图中，由于距离较近，仪器乘常数可忽略不计，但加常数必须考虑。2.1房屋测绘中的偏心测量问题一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点吋棱镜是朝向仪器方向的，但是也有很多吋候情况却不是这样。这吋，就不能把棱镜看作一个点进行观测，因为它具有一定的体积，这时，瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标，需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准0标，在仪器上进行相应的操作即可。2.2对称边长

5、度实地丈量不一致问题在进行房屋实地勘丈吋，如果实测了房屋的每一条边，则冇可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者在施丁图中本应对称相等的边出现不相等的情况，这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形，也不符合人们的传统意识惯。这吋就需要对勘丈数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差在规定范围内的取苏对称边的平均值作为边长数据。对于误差超过限差的边长数据应检查是不是测量不准确的原因，如果确系不相等的，则根据勘丈结果进行绘图或面积计算。一.关于预测与实测之间的差异1、面积产生差异的原因房屋竣工前

6、预测建筑面积和竣工后实测建筑面积存在差异的原因是多方面的：有可能出于规划设计的变更、在房屋施工中产生的施工误差、竣工后房屋由于部分公用面积功能改变或服务范围改变等多种原因导致预测面积与实测面积的不相符，这些面积差异的产生有时是可以避免的。1.1数据采集房屋预测主要是依据设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、分摊办法等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。在房屋面积测算过程中，按实测尺寸计算面积，其中不仅含有仪器测量误差、人为观测误差，而且受墙体位置偏移及抹灰层厚度等因素的影响，完全相同的两户，Jt•实侧数据总会奋差别

7、，使得同一户型的套内建筑面积千差万别。1.2图纸变更房屋在设计上多样化、复杂化，而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发部门在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更（如户室大小、阳台范围和共有面积做了调整），这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。对于图纸变更问题，首先要考虑是否经过行政主管部门的批准。1.3技术性原因由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、法规等理解不同。在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，观测记录数

8、据失误，计算过程差错等原因都会造成面积的不同。并且预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。1.4施工原因房屋施工是粗线条的，墙面的平整度，垂直度，轴线定位的偏差，模板支护的位移都是不可避免的，在图纸中完全平行的两面墙