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时间:2018-10-21
《物业维修管理办法》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、word资料下载可编辑物业维修管理办法一、目的、原则1)目的:为进一步规范施工单位整改行为,确保工程遗留问题整改的效率和时效性,保障项目经营有序开展,特制定该方案。2)原则:明确责任,理顺流程,编制公司修缮定额;对简易维修套用修缮定额,快速反应,及时归整;对复杂修缮明确程序,及时完成施工及支付。二、范围、参与方1)范围:时代新城项目;2)参与方:综合部、工程部、审计部、物业公司、第三方、施工保修方;三、维修流程确认是否修缮范围—>物业公司填报维修派工单—>综合部确认修缮方—>组织修缮—>验收—>第三方审结支付—>回访统计—>每年组织修缮定额修编、第三方考核。见附件一、修缮流
2、程表四、各方权责1)物业公司:建立微信维修群,当业主提出报修,物业公司组织人员现场判断是否维修范围(有争议的可邀请综合部、工程部现场判断),并在维修群内发出相关图片、户号、位置、数量;专业技术资料word资料下载可编辑确认属于开发商的维修范围,物业公司向综合部填报《维修派工单》;属于物业公司维修范围的,物业公司自行组织维修;属于开发商范围的,物业公司提交《维修派工单》至综合部。负责组织维修后的验收,将维修后的照片发至维修群;对维修后的情况进行回访,编制小区维修台账;每季度将维修情况报综合部备案。参与第三方的年度考评、选聘。2)综合部:判断确认是否属于开发商组织维修,判断是否
3、保修项目,判断是否是内部修缮定额内的简易维修还是复杂维修。属于保修项目的,转工程部向施工方提出维修通知;属于复杂维修的,通知第三方向工程部报方案、预算;属于简易维修的,直接通知第三进行维修;属于保物业公司职责范围内的,转物业公司维修。参与维修工程验收,对简易维修验收可每月支付前现场抽查。对其验收单中工作量进行会签。负责向第三方发出简易维修指令。负责对第三方进行管理,对其工作履约情况进行年度考核。负责对物业公司的维修台账进行汇总,3)工程部对于保修项目,通知施工单位进行维修,在施工单位不能到位的情况(或多次维修不能满足要求的情况)下,负责协同物业公司,组织第三方进行维修。专业
4、技术资料word资料下载可编辑审核第三方提报的复杂维修的方案,并签署意见。参与维修工程验收,对简易维修验收可每月支付前现场抽查。对复杂维修验收单中工作量进行会签。参与第三方的年度考评、选聘。4)审计部每年年初编制简单维修的修缮定额,参与第三方年度考评、选聘。经工程部确认的复杂维修方案,对其预算进行审核。依据简易维修、复杂维修的验收单及其附件,每月进行结算审核。5)第三方:及时按综合部、工程部的指令组织维修;对于复杂维修向工程部提出维修方案、经确认后编制施工预算。维修完毕填写验收单,汇总验收资料,按月申请计量支付。6)施工单位施工单位接受到工程部通知后,及时组织人员进行保修。
5、保修期满,先组织工程部、物业公司检验,取得质保期保修完好证明,再按合同退出保修金。对于保修期外的复杂维修提出建议;五、第三方管理1)考评、选聘:由综合部牵头,每年对第三方进行一次考评、比选,与之签订合同。综合部负责对施工单位现场施工人员劳动纪律,行为标准,作业规范实施统一代管。2)资料:所有维修结算均以签证的形式(并附有维修派工单、验收单原件、维修前后的照片、结算书)。专业技术资料word资料下载可编辑3)计价方式:简易维修:直接按内部修缮定额的项目价格表执行,直接以签证工程量乘以固定包干单价计算,不再计取其他任何费用。工程量由物业公司、综合部验收确认。复杂维修:由工程部最
6、终确认工程量,审计按照审计规则进行审计。4)工程维修完工后,每月办理结算一次,办理结算后,工程款支付至95%(外墙、屋面防水须经二次大雨后,验收合格无渗漏方可办签证),剩下部分待保修期满后无息一次性支付。维修结算:每月结算一次。5)质量保障:为确保整改工程满足使用功能要求,保障整改质量,最大限度的避免重复整改,由物业公司于每月20日前对上月整改工程量进行全面的验收并在工程竣工验收单上签字。验收小组固定成员:施工单位现场负责人,物业公司、综合部、工程部。六、定额修订每年年初由审计部发起,工程部、综合部配合修编本年度常规修缮定额。七、反馈编档维修验收完成后,物业公司组织对维修情
7、况进行反馈,作为第三方的考评依据。物业公司每季度将小区的维修情况建立台账(应注明户号、维修位置、维修情况、反馈情况等),报综合部备案。专业技术资料word资料下载可编辑八、其他事项1)施工合同约定内容:保修期内,经业主多次通知不能维修到位,业主方有权安排第三方维修,并按实际发生金额,加收100%的维修管理费。2)保修金到期约定内容:保修金退还,需要工程部、监理、物业公司现出具保修合格证明,再行支付。九、表格附件维修派工单、维修验收单、内部修缮定额、十、发布执行套话专业技术资料word资料下载可编辑专业技术资料
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