浅析投资性房地产的计量模式对财务指标的影响

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1、浅析投资性房地产的计量模式对财务指标的影响:投资性房地产准则已于2007年1月1日起在上市公司开始实行,新准则将投资性房地产作为单独的一项资产列报,并允许采用成本模式和公允价值模式进行后续计量,在体现了我国会计准则与国际会计准则逐步趋同的同时,又形成了企业采用成本模式作为后续计量基准模式的中国特色。　　关键词:投资性房地产计量模式公允价值成本模式　　　　投资性房地产是指以赚取租金或者资本增值为目的而持有的房地产,并能够单独计量和出售。在《企业会计准则第3号—投资性房地产》中规定：我国上市公司的投资性房地产在初始计量时使用成本

2、模式；在后续计量中可以根据不同条件选择成本模式或者是公允价值模式。本文根据投资性房地产计量模式的理论，通过上市公司财务数据对两种计量模式下带来的不同财务效果进行分析。　　一、投资性房地产的计量模式　　准则规定：上市公司的投资性房地产在初始计量时使用成本模式,后续计量可以用成本模式，条件允许时可使用公允价值模式。可见，新准则明确了上市公司有通过判断选择计量模式的权利。这一规定在实现了同国际会计准则趋同的同时，也考虑了我国的房地产市场的现实。　　(一)成本模式　　准则规定：在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》和

3、《企业会计准则第6号—无形资产》的规定，对投资性房地产进行计提折旧或者摊销；另外存在减值迹象的，还应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》的规定进行处理。经减值测试之后，确实存在减值的，投资性房地产应当计提减值准备，其减值损失在以后的会计期间不得转回。　　(二)公允价值模式　　准则规定：企业存在确凿证据表明其公允价值能够可靠取得的，允许采用公允价值模式进行计量。对于采用公允价值模式计量的外购或者自建投资性房地产，应当按照其实际成本进行初始计量；而在其后续计量中，不应计提折旧或摊销，应当根据资产负债表日的公允价值，将投资性房地

4、产的账面价值与其差额计入当期损益，另外需要强调的是企业一旦采用公允价值计量模式，就必须对其所有投资性房地产均采用公允价值模式。　　新的会计准则强调上市公司在投资性房地产计量上采用成本模式，但是鼓励上市公司在符合条件的情况下采用公允价值模式。原因在于，我国的投资性房地产价值一直处于被低估的状况。　　二、成本计量模式对投资性房地产的财务影响　　在采用成本模式计量的行业中，根据财政部会计司2009年公布的数据，房地产行业占得比重最大，比重一直在78.46%左右波动，另外采掘业占得比重也很大，比重大约在11.76%。通过对5家较为典

5、型的并且投资性房地产金额占非流动资产比例较高的上市公司作为研究对象，分析成本模式所带来的财务效应。分析结论如下：　　(一)成本模式提高了存货周转率和流动资产周转率，并且降低了流动比率　　造成这种影响的原因在于：在新的会计准则前提下，企业必须将原来计入“存货”的投资性房地产改计入非流动资产中的单独的科目“投资性房地产”。而“存货”属于流动资产，就使得流动资产比例下降，造成企业流动比率的下降，同时提高了企业存货周转率和流动资产周转率。　　从对上市公司财务指标的分析来看，流动比率的下降在一定程度上会影响企业的短期偿债能力，这就影响

6、了财务报表使用者对企业偿债能力的评价。流动资产周转率的提高在一般情况下可以使得企业流动资产周转速度加快，利用情况更好。同时在周转速度加快的情况下，流动资金会相对的节约，相当于流动资产的增加，在一定程度上增强了企业的盈利能力。存货周转率的提高表明其可以在一定程度上降低存货占用水平，增强企业的存货流动性，进而提高企业的变现能力和短期偿债能力，这对企业是有利的。　　(二)成本模式在很大程度上起到了抵税的作用，帮助企业减少所得税的支出　　从对上市公司的分析中，我们可以的发现，投资性房地产金额所占流动性资产的比重很高，从50%-80%

7、不等。尤其是在大型上市公司中，根据财政部会计司公布的数据，该数据也达到29%-46%。这说明投资性房地产涉及的金额是相当大的。根据新的会计准则，企业必须对投资性房地产计提折旧或摊销。而现行税法规定当期计提的折旧费用或摊销费用可在税前全额抵扣或者部分抵扣（超过税法规定的税前可抵扣标准需做纳税调整）。之所以要列示房地产行业，是因为房地产与其他行业最为不同的是投资性房地产从“存货”中独立出来，归属于非流动资产，企业计提的折旧额或摊销额在很大程度上直接减少了当期企业的账面盈利，以及减少了企业的所得税支出，起到了抵税的效果。　　(三)

8、成本模式避免了企业利润的波动性　　成本模式是按照其投资性房地产的实际成本进行折旧或摊销，这些不会受到上市公司所在房产市场的价格波动而不断变化，进而在很大程度上避免了企业利润的波动性，保持了企业利润的稳定性，同时还可以有效防止企业人为操纵利润。　　三、公允计量模式对投资性房地产的财务影响