11.项目投资成本测算与收益分析

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1、项目投资成本测算与收益分析华润置地（宁波）有限公司2010年10月一、项目概况－规划设计要点地块编号地块位置土地面积（㎡）土地用途规划指标要求出让年限竞买保证金（万元）容积率建筑密度绿地率2010-9-1北环西路南侧地块A71519商业住宅1.0-1.132.7-3.0≤45%≥10%商业40年住宅70年70002010-9-2北环西路南侧地块B37658住宅（小区配套公绿）只允许结建绿地内配套公共建筑，面积不得大于10000平方米70年7002010-9-3北环西路南侧地块C58691住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年55002010-9-4北环西路南侧地块D6352

2、9住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年58002010-9-5北环西路南侧地块E64328住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年60002010-9-6北环西路南侧地块F48615住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年5000备注：2010-9-2地块不列入竞价范围，结算时（挂牌成交确认书）按45.13万元/亩的价格计算三、项目定位－产品定位主要产品类型：销售型物业——双拼别墅、联排别墅，国际高档公寓、商业街、甲级办公楼；持有型物业——购物中心、经济型酒店。项目双拼别墅联排别墅国际高档公寓商业街经济型酒店购物中心甲级写字楼四、规划设计一、B/C/D/E/F地块四、规划

3、设计二、A地块四、规划设计-经济技术指标B/C/D/E/F#规划产品类型总用地面积（㎡）272821总建筑面积（㎡）233667.7住宅面积（㎡）联排别墅93834.1双拼别墅65920公建面积18班幼儿园4860会所3000社区服务、配电用房等1152地上总计168766.1机动车地下室人防64901.64非人防0非机动车地下室0地下总计64901.64建筑占地面积75445建筑密度23.4%容积率0.618绿地率（含水面）32%户数分类联排别墅户数344双拼别墅户数206总计550机动车停车位地上99地下人防891非人防0总计990非机动车停车位住宅0商业0总计0A#地块

4、规划产品类型（单位：㎡）总用地面积（㎡）71519总建筑面积（㎡）292962住宅面积（㎡）高层85823商业面积（㎡）购物中心82500办公8000商业街19232经济型酒店17500配套服务（物业用房、厕所、门卫）1502地上总计214557机动车地下室人防6956非人防69055非机动车地下室2394地下总计78405建筑占地面积24290建筑密度43%容积率3绿地率27%户数分类高层90㎡户数216高层76㎡户数54高层177㎡户数108高层198㎡户数162总计540机动车停车位地上239地下人防173非人防1973总计2385非机动车停车位住宅426商业771总计

5、1197第五部分、投资收益分析五、投资收益分析—测算总体思路测算总体思路及原则描述6.1销售物业测算时土地成本按整幅地块考虑土地成本，持有物业部分所能承受最高地价考虑在销售物业税后利润中。6.2销售物业开发计划：双拼别墅、联排别墅、写字楼2011年、2012年各开发50%，高层公寓、商业街均由2011年开始开发；6.3销售物业销售计划：双拼别墅、联排别墅、高层公寓在2012年、2013年均各销售50%，商业街、写字楼均在2013年销售；6.4持有物业由2011年开始开发，至2013年开发完成，2014年开始营业；6.52010-9-2地块总价2549万元测算时计入销售物业固定

6、土地成本，地块中间沿河绿地（用地面积13.62亩）绿化成本在销售物业测算中已预留；6.6双拼别墅、联排别墅成本参照宁波卡纳湖谷一、二期别墅成本，高层公寓（27F）成本参照中央公园三期高层公寓（25F、31F）概算成本；6.7销售费用、财务费用、管理费用、不可预见费用均按公司规定比例取费；6.8按宁波市土地增值税清算规定及所得税计算规定，土地增值税、所得税计算已按占地面积扣除持有物业部分土地成本。五、投资收益分析-产品组合物业类型产品类型面积（平米）占比（与总可售或总持有比）销售物业双拼别墅（2.5层）6592024%联排别墅（3层）9383435%国际公寓（27层）85823

7、31%写字楼（5层）80003%商业街（2层）192327%小计272809100%持有物业购物中心（5层）8250083%经济型酒店（10层）1750017%小计100000100%总计372809五、投资收益分析-开发分期物业类型产品类型面积（平米）2011年动工比例2012年动工比例销售物业双拼别墅（2.5层）659203296050%3296050%联排别墅（3层）938344691750%4691750%国际公寓（27层）8582385823100%00%写字楼（5层）8000400050%4