南京江宁新河村项目投资与收益分析测算报告(2)

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1、南京江宁新河村项目投资与收益分析测算一、项目概况（一）项目区位n城市简介江宁区位于长江三角洲“江南佳丽地”的南京市南部，从东西南三面环抱南京，介于北纬30°38′～32°13′，东经118°31′～119°04′之间，总面积1577.75平方公里。东与句容市接壤，东南与溧水县毗连，南与安徽省当涂县衔接，西南与安徽省马鞍山市相邻，西与安徽省和县及南京市浦口区隔江相望。1、整体商业市场分布江宁区域分为东山镇、岔路口、河定桥、百家湖胜太路、三山商圈、大学城、九龙湖主要商圈。l东山镇商圈：本商圈为江宁核心商圈，为江宁老县城的中心

2、，也是江宁板块区域商业中心。具有完善、齐全的商业设施，大型商业较为集中。目前周围商业配套已初具规模，拥有东山步行街、女人街、上元大街等多条专业化的商业街，同时还有世纪联华超市、上海盈石、大连万达、华润苏果和苏宁电器等一系列知名商业集团进入，是商家必争之地。该片区商业去化速度较快，投资前景十分看好。l百家湖商业圈：临湖而建，距离火车南站不到3公里，距离禄口机场不到7公里，地理位置优越。百家湖商圈已经被南京市政府确定为南京都市区域中心、南京副都市核心商圈。聚集了江宁1912、江宁金鹰天地、同曦万尚城等著名中高端商家品牌。随着

3、多个商业项目的登场，几大商业项目将融为一体，百家湖商圈也将形成江宁区最大的商贸圈，并凭借高端商业优势提升江宁品质。l岔路口商圈：紧邻秦淮区，是江宁通往南京主城的大门，也是江宁与南京主城相邻最近的区域。住宅市场的发展是其商业快速发展的主要诱因，由于该片区并非江宁板块商业中心，其商业辐射半径仅为岔路口片区。由于其地理位置上的优势，商业较江宁其他片区相比（东山镇除外）具有很大的优越性，商业投资需求一度极其旺盛。目前此区域暂无大型商业综合体，因此商业配套并不算丰富，现有的商业业态有苏果社区店和顾家百货。随着南京南站的开通，岔路口

4、与主城接壤的优势将开始显现.即将上市：中驰北美国际广场项目规划建筑面积约40万平方米，其中有酒店式公寓、复合式商业区和超五星级酒店。项目总投资预计在40亿元以上。作为南京市政府重点建设的南站地区的第一个项目，该项目得到市政府的高度重视和支持。建成后将成为南京江宁区的地标性建筑。l河定桥路商圈：根据江宁区的商业规划，东山商圈、岔路口商圈、百家湖商圈为江宁板块的三大商业中心。河定桥板块正处于东山、岔路口与百家湖这三大商圈的交接处，不仅可以吸附三大商圈的强势商业氛围，还与百家湖商圈连为一体。南京地铁1号南延线河定桥站的开通，使

5、得此处商业辐射范围进一步扩大。河定桥欧尚超市是江宁目前较大的一个生活卖场，同时超市旁还有肯德基、星巴克、味千拉面等品牌餐饮以及较多的服装品牌，区域有不错的人流量.即将上市：金轮新都汇项目详情---总建筑面积6万平方米，集商业购物休闲、酒店式公寓及SOHO办公为一体，底层商业购物休闲、2栋独立的酒店式公寓及SOHO办公，融购物、办公、居住为一体的综合模式，现场售楼处目前已经建好，即将于近日公开，购物中心目前正在招商。l大学城商圈：12所高校加20多个小区拥有约35万购买人群，江宁大学城商圈巨大的消费潜力，吸引了众多开发商目

6、光，随着住宅入住率的增加，商业项目的逐步成熟和商业配套的不断完善，江宁大学城商圈逐渐形成气候与氛围。项目整体规划一、二两层为精品商业与百货，为方便大学生上网需求三层规划为大型网吧，四层为餐饮。l三山商圈：与江宁其他板块相比，三山商圈，以住宅为中心的社区商业模式尤其明显。整个三山板块，建筑面积5万多平方米的托乐嘉购物小镇成为了三山板块唯一的商业核心，自2006年开街以来，已聚集了偶家小院、食养坊、大华眼镜、巨涛美发、翠屏娱乐城、肯德基、苏果超市等餐饮、购物、休闲娱乐等多种业态。2007年初，江宁最大的2.4万平方米华润苏果

7、进驻购物小镇，使得以托乐嘉购物小镇为核心的三山商圈进入成熟期。是到了真正高端购物需要时，区域内的商配已很难满足居民的需求。l九龙湖商圈：九龙湖板块毗邻“江宁新街口”-百家湖，是继东山板、百家湖板块又一宜居之所。在方圆不足2平方公里的土地上聚集着万科、中粮、银城、雅居乐等十几家品牌楼盘。九龙湖板块的商业配套主要集中在殷巷附近，如殷巷农贸市场、苏果社区店、汇金九龙商业街等，但给人的感觉档次欠缺，同时缺少一定的商业氛围。2、项目所属商圈简介：苏宁五星黄金海岸购物广场东山步行街万达秦淮河上元大街女人街江宁东山商圈是江宁区域核心商

8、圈：以上元大街为辐射半径。北至文靖路，南至金箔路，西至秦淮河，东至天印大道。可乘101路、821路、10路、15路、4路、22路、6路等公交路线到达，距商圈300米有南京地铁1号线南延线，地理位置优越，交通便利。商圈周边常驻人口约15万左右。3、项目位置简介：项目地块位于江宁核心商圈东山商圈，占地面积22601.9㎡