房地产全程会计核算2017

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1、房地产企业会计核算与税务处理房地产会计核算的特点Ø1.开发产品的成本核算复杂。Ø2.经营收入及其相关税金核算特殊。Ø3.涉税环节多。Ø4.涉及的税种多、税目多、费用多。通常都有的费用建设用地有偿使用费、城市房屋拆建管理费城市基础设施配套费、建设工程施工图审查咨询费、绿化补偿费、绿化带开口费、环保检测费、土地交易手续费、施工污水排放费、白蚁防治费、工程报建手续费、水利建设基金、施工占道费、消防方案审核费、消防验收检测费、测绘费、散装水泥专项基金、墙体材料专用基金、建筑噪音超标费土地登记代理费、规划红线定位费、建筑碴土处置费

2、人防异地建设费……“营改增”对房地产企业财务的影响Ø适用的税种税目发生变化Ø企业的主管税务部门发生变化Ø纳税人身份发生变化Ø会计核算发生变化Ø收入和成本的计量发生变化Ø影响企业的财务信息和成果房地产开发企业常用的会计科目开发产品投资性房地产预收账款应交税费开发成本开发间接费用房地产开发企业常用的会计科目一、开发产品的账务处理开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格符合设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目

3、。房地产开发企业常用的会计科目二、投资性房地产的账务处理投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产“开发产品”“投资性房地产”房地产开发企业常用的会计科目（一）投资性房地产成本模式计量账务处理取得时账务处理：1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产借：投资性房地产贷：银行存款或在建工程等2.将非投资性房地产转为投资性房地产借：投资性房地产贷：开发产品等一、投资性房地产成本模式计量持有期间账务

4、处理：1、计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧(摊销)2、取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费一、投资性房地产成本模式计量处置时账务处理：1、收到对价借：银行存款贷：其他业务收入应交税费2、转销投资性房地产借：其他业务成本投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备（若有）贷：投资性房地产二、投资性房地产公允模式计量一、取得时账务处理1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产借：投资性房地产——成本贷：银行存款或在建工程等2.将非投资性房地产转为投资性房地产借：投资性房地产——成本等(公

5、允价值)公允价值变动损益(借方差额)贷：开发产品等其他综合收益(贷方差额)二、投资性房地产公允模式计量二、持有期间账务处理1、资产负债表日公允价值变动借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益或相反分录2、取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费二、投资性房地产公允模式计量1、收到对价时借：银行存款贷：其他业务收入应交税费2、转销投资性房地产借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动注：“投资性房地产——公允价值变动”有可能在借方3、结转其他综合收益借：其他综合收益贷：其他业务成本4、结转

6、公允价值变动损益借：公允价值变动损益贷：其他业务成本或相反分录房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理契税房产税耕地占用税城镇土地使用税增值税（重点）土地增值税三、“增值税”科目会计核算一般纳税人的增值税会计处理（财会〔2016〕22号）1.在“应交税费”下设置11个二级科目“应交增值税”“未交增值税”“增值税留抵税额”“增值税检查调整”“待抵扣进项税额”“简易计税”“预交增值税”“待认证进项税额”“待转销项税额”“代扣代交增值税”“转让金融商品应交增值税”三、“增值税”科目会计核算三、“增值税”科目会计核算1

7、．销售业务的账务处理。企业销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，应当按应收或已收的金额，借记“应收账款”、“应收票据”、“银行存款”等科目，按取得的收入金额，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”、“固定资产清理”、“工程结算”等科目，按现行增值税制度规定计算的销项税额（或采用简易计税方法计算的应纳增值税额），贷记“应交税费——应交增值税（销项税额)”或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应贷记“应交税费——应交增值税”科目）。发生销售退回的，应根据按规定开具的红字增值税专用发票做相反的会计分录。按照

8、国家统一的会计制度确认收入或利得的时点早于按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点的，应将相关销项税额计入“应交税费——待转销项税额”科目，待实际发生纳税义务时再转入“应交税费——应交增值税（销项税额)”或“应交税费——简易计税”科目。按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点早于按照国家统一的会计制度确认收入或利得的