房地产企业全程会计核算

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1、房地产企业全程会计核算2011年房地产开发企业特殊业务会计核算中的税务风险防范一、会计核算在防范税收风险中的作用1、税收风险产生的根源在于经济合同与业务过程合同决定业务、业务决定税收合同——业务——票据——财务核算2、决策不能忽略税收风险账务规范的前提3、税收风险需在整个业务过程中规避、业务部门做业务要重视税收风险不妥当的业务处理给公司带来巨大的税收风险业务过程中的合法票据取得4、财务不产生税收只是反映税收税怎么交不是看账怎么做账内避税空间有限。通过会计核算化解业务过程中产生的风险是不现实的。纳税人与

2、税务机关许多纳税争议源于经济合同中涉税条款不明确企业很少关注合同双方涉税条款合同一旦签订、备案、履行必然产生不可调整的纳税义务财务部门只是税款计算与缴纳工作。控制税务风险重中之重是加强业务流程管理对每一个经济业务把关事前筹划。5、经济合同和业务经营方式决定了适用的税收法规1销售房产比较以房产作投资再转让股权2房屋出租比较投资/联营/承包经营3房屋转租比较委托代理租赁4以房产、土地投资全资子公司or非全资子公司5定金返息的会计处理与涉税问题分析积分卡、买房赠××6购房赠送冰箱是否需交增值税混合销售行为中

3、的“销售”是指货物销售混合销售行为中只涉及营业税应税劳务和货物不涉及转让无形资产和销售不动产税目货物销售和应税劳务存在着联系。一般而言货物销售是提供应税劳务同时存在一项行为中。房地产开发公司促销行为属于在销售不动产的同时销售货物冰箱的行为没有同时涉及营业税应税劳务和增值税货物销售所以该项行为不能适用混合销售行为的纳税处理而属于营业税兼营应税行为和货物。7购房返税某市规定购买90平方米以下普通住房可以减按1征收契税。某房地产企业开发的住宅项目虽不符合要求但同样打出了购房返税的口号购买该企业开发的140平

4、方米以上户型只需缴纳1的契税额外契税由企业代客户支付。以一套价值100万元的商品房为例客户应缴契税3万元办理房产证时客户仅支付1万元另外2万元由房地产企业承担。该销售方式下企业实际收入仅98万元但申报营业税还应当按100万元计算缴纳。8代垫首付针对二套房按揭贷款须首付50以上的政策某房地产开发企业推出了代-2-业主垫付两成首付款的促销办法。比如市民购买一套价值100万元的房产按照政策规定至少首付5成即50万元。房地产企业仅收取3成首付款即30万元然后自行垫付20万元帮助客户成功贷款购房。双方约定对房地

5、产企业垫付的钱在1年后交房时由客户归还并按银行同期贷款利率计算利息。企业认为既然企业没有实际收到业主全部首付款那么企业垫付的房款也不是实际的预收收入到业主实际还款时再入账处理每个纳税期间申报缴纳各项税金时不考虑企业自行垫付部分收入。即对首付款50万元企业财务仅入账30万元纳税申报营业额30万元其余20万元待实际收取时再入账并进行纳税处理。企业如此操作有无涉税问题呢问题1某企业销售房屋价款为100万元同时赠送地下室。地下室是否需要缴纳企业所得税是否需要缴纳营业税是否需要缴纳个人所得税问题2某企业楼房开盘

6、时进行“摸奖活动”该企业购进奖品100万元全部奖励完毕是否缴纳企业所得税是否缴纳增值税是否缴纳个人所得税6、规避税收风险和纳税筹划就是规范会计核算根据税法设定企业的最佳生产经营流程以利润最大化为目标二、投资业务的核算与税务风险防范1、股东从企业借款的税务风险《公司登记管理条例》第71条公司的发起人、股东在公司成立后抽逃出资的由公司登记机关责令改正处以所抽逃出资金额5以上15以下的罚款。构成犯罪的依法追究刑事责任。税法界定为分利——财税200883号符合以下情形的房屋或其他财产不论所有权人是否将财产无偿

7、或有偿交付企业使用其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配应依法计征个人所得税。1企业出资购买房屋及其他财产将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的2企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员且借款年度终了后未归还借款的。2、投资收益——股息红利自然人股东与法人股东税后分红征税的差异分析3、投资收益——转让投资所得问某地产公司取得一宗土地原价8000万转让方按12000万作价以购入100股权方式取得土地

8、成本如何确认股权转让是否征收土地增值税国税函2000687号如何执行-3-a、转让100股权后原企业还存在只保留空壳房地产有所有权发生转移行为。不是整体资产转让而是出售转让房地产行为应该征收土地增值税。b、转让100股权后原企业还存在继续经营没有房地产所有权发生转移行为不征收土地增值税。c、转让100股权后原企业不存在注销房地产股权价值不增值可以作为被合并业务计税基础延续虽然房地产所有权发生转移但是可以免征土地增值税。d、转让100股权后原企业不存在注销