宾馆装修改造可行性报告

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1、公司贵宾馆装修改造可行性报告一、贵宾馆现状1、年久失修,影响形象宾馆房屋1988年使用,距离最近一次装修已逾10年。宾馆由于使用时间长,设施、设备老化,维护和保养非常困难,费用很高。客房入住率很低,不到30%。且已经严重影响公司对外形象。2、对内为主,开源不够贵宾馆现有两个会议室,18个包间(9个10人包间,4个3人包间和5个大包间),有50间客房,有两间被占用,三件待维修,可供对外出租45间。贵宾馆一直以来以服务公司为主,未全面对外开放,餐饮主要客源是公司主要领导、部门接待和基地游。包间午餐晚餐

2、上座率平均不到50%;客房主要客源是公司部门安排的客人,散客很少。宾馆给外面的印象一直是不对外开放。加上宾馆客房的设施设备老化严重,影响客人使用。故多年以来收入徘徊在100多万左右,最近五年没有明显增加。餐饮和客房的收入形成了倒挂(正常情况应该是客房占总收入的60%-70%,餐饮占30%-40%)。二、装修改造的定位1、具有苏酒集团洋河股份特色的三星级主题酒店(融入洋河企业文化)根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势,项目定位于三星级标准酒店,设置设施。酒店客户群主要定位于参加各类会议、进

3、行公务、商务活动,外省市来洋河旅游的人员,即酒店根据客户群体定位于商务、旅游、会议酒店。增加西餐厅。三、改造后餐饮和客房销售预测1、贵宾馆客房价格和出租率2个套间,大标23间,小标10间,单间13间,贵宾馆客房价格平均150元/间,如果100%出租,每天客房营收7000元,每月21万,每年250万。目前出租率连续5年维持在40%左右,2016年客房营收120万,包括钟点房(过夜房收入108万,12点到6点80元,超过算全天房价,2016年12万。),入住率达到50%,即增加10%,,每天增加750

4、元,每个月增加22500元,每年增加27万,如果入住率增加至80%,则每年增加108万,90%,增加135万。利润增加86万(前提是基地游优先安排在贵宾馆)本星级酒店的价格在各个酒店之间、季节之间差异很大。根据2003-2004年的情况,在考虑团队客人折扣因素后,本三星级酒店标准间实际价格旺季约在240元/间左右,平季约在200元/间左右,淡季约在160/间左右,全年平均价格约在190元/间左右。根据本酒店业人士估计,本酒店出租率应在60%-62%左右,其中在7、8、9三个月旺季酒店出租率在95%

5、左右,在5、6、10三个月平季中酒店出租率约在65%左右,在11-4月六个月淡季中出租率约在40%左右。2、贵宾馆餐饮价格和入住率贵宾馆餐饮平均70-80元/人,如果100%上座率,约259200人,每年餐饮营收1814万2070万。目前出租率连续5年维持在40%左右,2016年餐饮营收763万,如果上座率增加至50%,每年餐饮收入增加180万左右,利润可增加60万(增加服务员和厨师6名,成本20万)。 2016年2015年2014年营业收入1067.38998.521019.15其中:客房部12

6、0.14128.59130.01   餐饮部763.38746.41659.92   商品部164.28110.86228.62   门票15.578.960.6   纪念品4.013.70三、改造费用和投资回收期预测1、改造投资费用酒店投资计算形式有多种,常用的有:“按酒店实际功能项目进行投资计算”;“按酒店每平方米面积进行投资估算”;“在酒店正常经营项目设施的配比情况下,按客房数量进行投资估算”等形式(在第二、三种形式计算时另需附加银行贷款利息或财务费用)。“按酒店实际功能项目进行投资计算”主

7、要内容有:政府规费、勘察、二程监理、各类设计(含:建筑、装修、园艺绿化、环境艺术、弱电设施、强电设施等)、基建设备安装、土建工程、园林工程、装修工程、劳务用工、招标代理、工程审计、工程质检、酒店前期开办费用、财务费用等等。由于酒店业主的经济实力情况和酒店星级要求的不同,从而使投入酒店建设的资金也有所不同,差异较大。“按酒店每平方米面积进行投资估算”、“在酒店正常经营项目设施的配比情况下按客房数量进行投资估算”的计算方式,是目前大多数酒店业主常用的投资估算方式。在不计财务费用和土地成本费用的情况下:

8、根据《旅游饭店星级的划分及评定》标准,酒店星级标准的不同,内部的各类设施,设备要求也大不相同,其前期的投资和经营业绩也有所不同。酒店大堂面积从150到400平方米,分设为五级;客房面积从14到30平方米,分六个评分级差;客房的数量、酒店其他配套设施、酒店的管理软件也会由于星级的不同而变化。依据《旅游饭店星级的划分及评定》标准,以酒店普通客房(含卫生间和小走廊)为例,来说明多层标准型酒店客房的前期投资情况:低星级酒店18平方米每套客房直接投资在4-6万元之间,三星级酒店20平方米每套

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