房地产企业土地获取九种模式财税风险深度解析

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1、房地产企业土地获取九种模式财税风险深度解析主讲人：李舟我国土地类型国有出让商业土地国有出让其他土地国有出让住宅土地国有划拨土地国有出让工业土地村民集体土地房地产企业开发土地土地获取九种模式购买土地收购土地持有方合作开发城中村改造买卖楼花代建BT模式土地置换兼并重组保障房建设开发土地获取九种模式不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。购买土地模式一、购买土地模式1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场

2、）原集体土地原国有划拨土地其他土地土地储备中心招拍挂出让购买土地模式一、购买土地模式开发主体变更问题案例某房地产企业集团公司在省会城市，在二级城市拿地，以集团公司名义谈判并签署国有土地使用权出让协议，缴纳了出让金，后又决定在当地成立子公司开发此项目，如何将土地转移至子公司？购买土地模式一、购买土地模式开发主体变更问题变更主体的三种情况1、招拍挂前变更2、招拍挂后，办证前3、招拍挂后，办证后海南省地方税务局关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权有关税收征收问题的批复2011.doc购买土地模式一、购买土地模式出让金返还问题某房地产企业从开发区以每亩100万元取得出让综合用地10

3、0亩，出让金共计1亿元，依据当地政策，三个月后开发区返还地款2000万元，但财政收据为1亿元，请问土地成本为多少？购买土地模式辽宁省大连市地方税务局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》大地税函2008188号（一）关于土地使用权价款的扣除问题纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还

4、的，不允许计入扣除项目。购买土地模式青岛地方税务局：《青岛市土地增值税清算管理办法》青地税发[2008]100号》第二十二条对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。购买土地模式一、购买土地模式2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）案例某房地产企业2010年从政府手中取得商业用地一块，20亩共计6000元，特殊原因一直未开发，2012年决定将土地转让给另一家房地产企业，请问能否转让过户？购买土地模式一、购买土地模式2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）（1）转

5、让特殊要求——年限延续，使用性质延续——原土地使用权出让合同规定的权利和义务《城市房地产管理法》第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。购买土地模式一、购买土地模式2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）案例甲房地产企业2010年从政府手中取得住宅用地一块，40亩共计

6、20000元，由于资金原因，甲决定将其中20亩土地转让给乙房地产企业，请问能否可以？购买土地模式一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险营业税差额征税风险土地增值税加计扣除风险契税征税风险土地使用税征税风险拆迁补偿涉税风险购买土地模式一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险案例甲房地产公司从政府手中以出让形式取得一块土地，缴纳出让金后自行开发至七通一平后，又将土地转让给房地产公司乙进行开发。请问营业税是否可以差额征收？案例某房地产公司通过产权交易所项目转让信息平台购买了其他公司一项已经进入施工阶段的在建工程项目，该公司继续建设完工后对外销售,营业税

7、计税营业额是否应等于销售收入减我公司购买的在建工程原价?购买土地模式一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险案例我公司两年前通过法院执行取得债务公司用于抵债的一栋房产，但由于债务公司未开具营业税发票，我公司当时以法院相关判决与法律文书入账，现拟将该房产转让，请问能否享受营业税差额征税？案例我公司2010年接受股东以不动产进行增资，不动产评估价值1000万，以评估报告入账，现准备将其以1500万元转让，请问是否可以营业税差额征收？购买土地模式一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险