万科-公寓市场研究报告

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1、龙门销售组2014年4月公寓市场研究报告郑州公寓概况产品演变、使用功能、标准层、附加价值、推广诉求、租金情况、小结郑州公寓市场分析住宅市场、商业市场、公寓市场、小结郑州公寓典型项目销售分析中原万达广场SOHO、二七万达广场SOHO、美景芳邻、京莎广场、正商城航海公寓、小结郑州公寓客户分析构成、投资客户、办公自用客户、过渡刚需客户、小结公寓市场概况——产品演变：由于限购政策和市政规划的限制，目前郑州公寓市场产品多以40年产权商业产品为主，少量70年产权的住宅产品，后期用途模糊；未来将呈现70年产权公寓在市场上逐渐消失、40年产权公寓成为公寓市场主流的趋

2、势过渡置业出现，创新性loft，居住为主公寓出现70年产权公寓逐渐稀缺40年产权公寓大量出现出售以40年产权为主但后期用途模糊市场上纯写字楼不能满足需求，公寓产品以办公产品出售，产权为40年产权；例：财富广场随居住型公寓的发展，新兴loft产品受到较多客户欢迎，以居住为主的公寓开始出现；例：利海托斯卡纳限购政策出台，导致70年产权住宅型公寓开始逐渐稀缺，40年产权办公公寓大量出现；例：美景芳邻、鑫苑Mark国际为规避市政规划，公寓普遍以40年产权进行销售，但后期用途比较模糊；例：永和宇宙星2001年—2005年2006年—2010年2011年—201

3、2年2013年至今美景芳邻利海托斯卡纳财富广场永和宇宙星公寓产品以办公出售产权为40年产权办公用品公寓市场概况——使用功能：当前在售公寓面积以40-80㎡为主；70年产权公寓大部分作为居住型产品，部分作为办公应用；40年产权公寓多数作为办公soho运用；40年产权公寓产品户型小，总价低，是投资客青睐产品；真正的拎包即住成品、专业管理的酒店式公寓将成为未来发展趋势所属区域项目名称容积率层数、层高户型面积（㎡）物业类型产权金水区绿城MINI国际3.5共25层/4-8层层高3.3米、9-25层层高3.25米55-88㎡居住型公寓40年金林中心5.41、2单

4、元34层、3单元32层/2.9米35-88㎡居住型公寓70年翡丽公馆4.920层/LOFT层高5.1米30-43㎡一房、62-91㎡两房，116-130㎡三房住宅+LOFT70年瀚海爱特中心3.529层/3.3米46-70㎡SOHO70年开祥御龙城4.5133层/2.9米-3米56-92㎡居住型公寓70年二七区中投汇金城10.128层/3.3米38-60㎡一房、86-98㎡两房居住型公寓70年京莎广场5.9922层/3.6米32-64㎡，100㎡居住型公寓40年27层/3.3米50-91㎡，280㎡复式SOHO40年正商城2.9932层/3米59㎡标

5、间，68-72㎡一房居住型公寓40年德润黄金海岸324层/2.9米40-80㎡居住型公寓70年万千世纪城——34层/2.9米41㎡标间，56㎡一房，80-82㎡两房居住型公寓70年升龙城5.634层/2.9米42-64㎡一房，73㎡两房，115㎡三房居住型公寓70年管城区亿嘉未来国际公寓5.9530层/2.9米47-93㎡居住型公寓70年惠济区昌建誉峰2.9922层/3.4米42㎡标间，60-66㎡一房，72㎡两房居住型公寓70年高新区龙汇国际4.9918层、19层/4.8米38-79（二层为赠送）LOFT40年华强城市广场427层、30层/2.9米

6、64㎡一房，70-81㎡两房，86-91㎡三房居住型公寓40年中原区乐丁广场2.9915层/4.75米56-69（二层赠送）LOFT40年郑东新区中晟新天地734层40-95㎡酒店式公寓40年永和宇宙星730层/3.6米62㎡-77㎡标间、136㎡一室一厅居住型公寓（15-29层）40年汇艺悦公馆5.9929层/3.2米49-69㎡标间，112㎡两房居住型公寓40年经开区晶诚花园4.524层、25层/2.9米55-168㎡公寓（富士康定制）70年冠达V8公寓412F、16F、22F35-85㎡居住型公寓70年郑州在售公寓目前多数集中在金水区和二七区，

7、普遍为满足高容积率产品；层高多数以2.9米普通住宅层高为主；公寓面积多数集中在40-80㎡，以标间和一房为主；70年产权公寓多于作为居住型产品运用，部分项目用作办公；但40年产权公寓产品以soho为主，商住两用。公寓市场概况——标准层：公寓产品平层面积集中在1200-1500㎡，电梯配比均在1:5000以上，远远大于写字楼配比；梯户配比大于1:3;标准层布局类似，均为东西向小面积户型，四角边户为大面积户型所属区域项目名称标准层面积电梯配比梯户比金水区绿城MINI国际960㎡1：42005T16金林中心1500㎡1：61251、2单元：3T8；3单元：

8、2T6翡丽公馆1625㎡1：65005T35瀚海爱特中心1200㎡1：26006T22开祥御龙城900㎡1：