昆明主城区公寓市场研究报告

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1、昆明主城区公寓市场研究报告昆明主城区公寓市场研究报告呈：昆明轨道交通有限公司至祥研究中心2010年10月9日目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同；一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅；根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型。公寓类型划分普通公寓商务公寓酒店公寓一、公寓类型（一）普通公寓（居住

2、型公寓）用地性质：一般为住宅；产权类型：公寓；产权年限:70年。户型面积小，30~60平米；精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平。高级白领及投资客；低首付、低月供；精装修交房，配套完善，交通方便；具有较大投资价值，升值潜力大。产品特点目标客户及功能需求一般处于城市核心地段及商务中心区；既可居住，又可办公；具备写字楼功能，可注册公司；价格相对写字楼较低；首付最低可达2成，按揭可达20-30年；产权性质为商务公寓，非纯写字楼。商务公寓的出现，是市场细分的结果。根据不同

3、的形态，又可分为soho、studio等形式，是一种既可居住又可办公的高档物业功能。自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好；投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大；可注册公司，价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引。（二）商务公寓用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地；产权类型：商务公寓；产权年限：根据用地性质而定，50年或40年。产品特点目标客户及功能需求面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒

4、适性一般以只租不售和产权式经营为主大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高酒店式公寓是居住型公寓的典型，是指物业公司提供酒店式的服务，如打扫房间、预约送餐等基本酒店服务，同时拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人士、来往深港两地的商务人士为主购买客户主要以投资客为主具备良好的商业、商务、交通条件具备较高的投资价值（

5、三）酒店式公寓用地性质：一般为商业用地；产权类型：公寓或商务公寓；产权年限：根据用地性质而定，40年。目标客户及功能需求产品特点高层商住两用公寓在昆明是较为常见的一种，可商可居，面积较小，总价低，空间布局灵活，适于中小型企业办公，也适合自住。昆明几个高层公寓项目一经推出，就受到市场的追捧，销售情况甚至优于普通住宅。经济事物发展的曲线是从有到无，从有到精，从精到饱和，而目前昆明的公寓市场正从有到精的过度，其发展潜力巨大。项目公寓套数开盘时间目前销售程度销售周期顺新时代3132009年9月5日100%2个月香樟俊园2642009年9月26日1

6、00%9个月中央金座2302009年11月14日100%开盘售罄百富琪4932010年1月3日97%7个月非常天地3002010年1月30日90%7个月新亚洲欢乐城17282010年5月16日100%开盘售罄云都国际3302010年6月29日40%1个月合金公寓520团购期81%4个月二、昆明公寓市场分析重点公寓项目推荐云都国际中央金座非常天地香樟俊园合金公寓顺新时代百富琪项目物业类型1顺新时代公寓、写字楼、商业2香樟俊园普通住宅、公寓3中央金座公寓、写字楼、商业4百富琪公寓、写字楼、商业5非常天地公寓、商业6新亚洲欢乐城公寓、普通住宅7

7、云都国际普通住宅、公寓8合金公寓公寓、商业（一）近期昆明公寓项目分布17项目名称顺新时代项目图示项目位置关上片区老民航路与南二环交叉路口售楼部位置关上片区老民航路与南二环交叉路口开发商昆明顺新置业房地产开发有限公司物业类型公寓、商铺、写字楼建筑类型高层建筑面积595533>.80平米开盘时间2009年9月5日推出公寓套数313开盘销售率80%容积率3.36车位300个绿化率41.28%土地年限40年推出套数公寓313套交通状况公交车线路有以下7条:57路26路107路99路78路110路162路。周边环境购物：沃尔玛、佳湖商业中心、官渡区

8、购物中心；医疗保健：官渡区人民医院、市第三人民医院、官渡区中医院、解放军第四七八医院；美食天下：野生菌一条街、乳鸽皇、伊天园、昆明春天、泰国清迈餐厅；精彩娱乐：TOPONEKTV、佰亿KTV、